Az ingatlan eladásával kapcsolatos adózási kötelezettségek számos tényezőtől függnek, így érdemes alaposan tájékozódni, hogy mikor és mennyi személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Ebben a blogcikkben részletesen bemutatjuk, hogyan működik az ingatlan értékesítés SZJA-jának számítása, milyen tényezők befolyásolják az adófizetést, és milyen esetekben mentesülhetünk a kötelezettség alól.

Mikor kell SZJA-t fizetni ingatlan eladása után?

Az ingatlan értékesítésekor SZJA-t kell fizetni, ha az eladási ár magasabb, mint amennyiért az ingatlant vásároltuk. Az SZJA alapját az ingatlan eladási és vételi ára közötti különbözet képezi. Fontos azonban figyelembe venni, hogy a tulajdonjog megszerzésének dátuma befolyásolja az adó mértékét.

Amennyiben a tulajdonjogot kevesebb, mint öt évvel az eladás előtt szereztük meg, SZJA fizetési kötelezettségünk keletkezik. Az első évtől kezdve az adó mértéke folyamatosan csökken, és az ötödik év letelte után már nem kell SZJA-t fizetni az ingatlan eladásakor.

Hogyan számítják ki az SZJA-t ingatlan eladása esetén?

Az SZJA alapja a különbözet, amely az ingatlan vételi és eladási ára között keletkezik. Ha például egy ingatlant 20 millió forintért vásároltunk, és 25 millió forintért adunk el, akkor az adóalap 5 millió forint lesz. Azonban nem csak az eladási és a vételi ár közötti különbözet alapján kell adózni; bizonyos költségek is levonhatók az adóalapból, például a felújítási és karbantartási költségek, valamint az ingatlanvásárlással járó egyéb kiadások, mint a közjegyzői díjak vagy ügyvédi költségek.

Az SZJA mértéke alapesetben 15%, de a tulajdonjog megszerzésének időpontjától függően csökkenhet. A törvény alapján az adófizetési kötelezettség az alábbiak szerint változik:

A szerzés évében és az azt követő 1. évben: Az adóalap 100%-a után kell megfizetni a 15%-os SZJA-t.

2. év: Az adóalap 90%-a után kell fizetni az adót.

3. év: Az adóalap 60%-a után kell adózni.

4. év: Az adóalap 30%-a után kell adót fizetni.

5. évtől: Már nem kell SZJA-t fizetni, mivel az adóalap 0%-ra csökken.

Ez azt jelenti, hogy minél hosszabb ideig tartjuk meg az ingatlant, annál kevesebb adót kell fizetnünk az eladás után.

Mikor nem kell SZJA-t fizetni ingatlan eladása után?

Bizonyos esetekben mentesülhetünk az SZJA fizetése alól:

Az egyik legfontosabb ilyen eset, ha az ingatlan tulajdonjogát legalább öt éve birtokoljuk. Ilyenkor az eladásból származó jövedelem már nem adóköteles.

Abban az esetben, ha az eladási ár alacsonyabb, mint a vételi ár.

Amennyiben az eladási ár alacsonyabb, mint a vételi ár és a számlákkal igazolt költségek összege.

Mit kell figyelembe venni az adózás során?

Az ingatlan értékesítésével kapcsolatos adózási kötelezettségek sokféle tényezőtől függnek, így fontos, hogy az eladás előtt alaposan tájékozódjunk. Az adózással kapcsolatos legfontosabb tényezők a következők:

Tulajdonjog megszerzésének dátuma: Az SZJA mértékének csökkenése szoros kapcsolatban áll azzal, hogy mennyi ideje birtokoljuk az ingatlant. Minél tovább van a tulajdonunkban, annál kevesebb adót kell fizetni, az 5. évtől pedig nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Felújítási és karbantartási költségek: A felújításra és karbantartásra fordított összegeket le lehet vonni az adóalapból, ezért fontos, hogy minden kiadást dokumentáljunk és megőrizzük a számlákat.

Adóbevallás és határidők: Az ingatlan értékesítését követően az adózási kötelezettséget a személyi jövedelemadó bevallásban kell feltüntetni. Az adóbevallást a NAV felé kell benyújtani a tárgyévet követő év május 20-ig.

Lakáscélú kedvezmények és egyéb lehetőségek

Fontos megjegyezni, hogy az ingatlan eladásából származó jövedelem nem minden esetben jár automatikusan adófizetési kötelezettséggel. Ha az eladásból származó összeget másik ingatlan vásárlására fordítjuk, akkor bizonyos esetekben csökkenthetjük az adóalapot, vagy akár teljes mértékben mentesülhetünk az adó alól. Ezt lakáscélú kedvezményként ismerjük, amely különösen előnyös lehet azok számára, akik a lakáseladásból származó bevételüket új lakásba fektetnék.

Ezen kívül az ingatlan eladásával kapcsolatos költségeket, például a közjegyzői, ügyvédi díjakat, valamint az ingatlan állagmegőrzésére, felújítására fordított kiadásokat is le lehet vonni az adóalapból. Ezeket a költségeket igazolni kell számlákkal és egyéb hivatalos dokumentumokkal, így a tulajdonosoknak érdemes minden, az ingatlanhoz kapcsolódó jelentős kiadást megfelelően dokumentálni. A felújítási költségek levonása akkor lehetséges, ha azok az ingatlan eladása előtt merültek fel, és igazoltan az ingatlan értékét növelik, például egy teljes tetőcsere, fűtésrendszer korszerűsítés, vagy új ablakok beépítése. Ezek a költségek jelentősen csökkenthetik az adóalapot, ezáltal kevesebb SZJA-t kell megfizetni az ingatlan eladása után.

Az ingatlan értékesítése nemcsak pénzügyi, hanem adózási szempontból is komplex folyamat lehet. Az SZJA fizetési kötelezettség szabályai számos tényezőtől függnek, és érdemes alaposan megismerni az ingatlan eladásával kapcsolatos adózási szabályokat, hogy elkerülhessük az esetleges jogi és pénzügyi problémákat. Az ingatlanpiaci tevékenységek tervezésénél mindig célszerű szakértő tanácsát kérni, hogy a lehető legjobban járjunk el az adózás során.