A sikeres lakásvásárlást jól kell előkészíteni! Ehhez a legjobb módszer, ha kérdéseket teszünk fel magunknak. Összegyűjtöttünk 10 fontos kérdést, amin érdemes elgondolkodni. Ha mind a tízre kielégítő választ kaptunk, kicsi az esély a csalódásra. Gondoljuk át, hogy valójában mi a célunk a lakásvásárlással és mi az a határidő amikorra szeretnénk elérni a célunkat.

1. Meg tudom vásárolni új otthonomat? 

Ez az alapkérdés, amelyet azelőtt érdemes tisztázni, mielőtt belevágunk a vétel gyakran hosszadalmas, körülményes és bosszúságtól sem mentes folyamatába.

Persze, lakásra mindenkinek szüksége van, ám az ingatlanárak ismeretében ma már nem mindenki felel meg a legfontosabb feltételeknek. A fő kérdés több alkérdésre bontható, amely kérdések szituációtól függőek. Ha már van lakásunk, érdemes megnézni, mennyi idő alatt leszünk képesek azt eladni, és a benne lévő pénzt mozgósítani.

A legtöbben persze előre szeretnének lépni, ezért drágább lakást akarnak venni: vagy összegyűjtött pénzüket hozzáadva, vagy pedig némi hitelt igényelve. Sokkal nehezebb a döntés, ha első lakásunkra gyűjtünk. Ilyenkor jelentősebb kölcsönre van szükség: akkor kezdjük a lakáskeresést, ha biztosan látjuk, fizetni tudjuk a kölcsönt. Ehhez állandó munkára van szükség rendszeres fizetéssel, valamint arra, hogy egyéb, közüzemi számláinkat is fizetni tudjuk.

2. Hitelképes vagyok?

Átlagos helyzetben akkor számítunk hitelképesnek, ha megfelelő önrésszel rendelkezünk, és elég jól mutató dokumentációval ahhoz, hogy a bank elhiggye rólunk, képesek leszünk havonta törleszteni. Ma már jóval könnyebb hitelt kapni, mint régen, ám a tavalyi amerikai jelzálogpiaci válság nyomán, középtávon várható, hogy a hitelintézetek ismét jobban megnézik, kinek adnak kölcsön. A jelenlegi általános szabályok szerint a megvásárlandó lakás árának 30-50 százaléka ott kell, legyen a bankszámlánkon. Ettől eltérhetünk, ha lakáslízingbe vágunk bele, ahol alacsonyabb az önerő, viszont az ingatlan nem lesz a tulajdonunkban; vagy ha van másik ingatlan is, amelyre a bank jelzálogjogot jegyeztethet be.

A másik kérdés, hogy van-e nagyobb adósságunk, például autóra felvett hitel, amely rontja a hitelképességünket. Ha elmaradás van az elmúlt 3 hónap közüzemi számláiban, az is rosszul mutat, de még pótolhatjuk: a lényeg, hogy a hitelkérelem beadása előtt tegyük meg.

3. Milyen a nekem való otthon?

Ha egy lakás jól néz ki vagy hangulatos, még nem jelenti azt, hogy valóban megfelelő számunkra. Az esetleges esztétikai hibákat könnyebb orvosolni, mint például a rossz elrendezést vagy rossz környéket. Ezért célszerű előre meghatározni, mi az, amit elvárunk leendő otthonunktól. Készítsünk egy listát, amelyen szerepelnek a szükséges tényezők és a pozitívumot jelentő extrák. A kerület vagy település és az ingatlan jellege (családi ház, lakóparki lakás) csak kezdet. A szükséges tényezők között szerepel a szobaszám, alapterület, a magunk vagy családunk szokásaihoz illő elrendezés, az esetleges kert vagy terasz megléte, mérete. 
A környékre vonatkozó információk is ide tartoznak: legyen közel iskola, bolt vagy posta? Legfeljebb milyen messze lehet a legközelebbi a tömegközlekedési megálló? Milyen jellegű házakat szeretnénk látni a szomszédságban? Egyáltalán, milyen társadalmi osztályú embereket szeretnénk szomszédnak? A jól kiválasztott ingatlanok a szükséges tényezőknek megfelelnek, a többi pedig azt szolgálja, hogy két hasonlóan jó lakás közül ki tudjuk választani a tökéleteset. Még egy fontos tényező: mivel az időnk drága, ne hagyjuk magunkat az ingatlanosokkal elcipeltetni minden lakásba, ami felmerül az adatbázisában. Csak oda menjünk el, ahol a leírás és a képek felkeltik komoly érdeklődésünket.

4. Újat vagy használtat?

Előnyök és hátrányok mindkét oldalon vannak (az új lakások előnyeivel és hátrányaival részletesen foglalkozunk jövő heti számunkban), azt kell megnéznünk, melyek szólnak a mi javunkra. Az új ingatlanok előnye, hogy garanciálisak, valamint az állami támogatások (szocpol, kedvező kamat) is jobban igényelhetők hozzájuk. Hitelfelvételkor is jobban járhatunk, lakáslízinghez kisebb önerőt kérnek, arról nem is beszélve, hogy az illetékfizetés feltételei is jobbak. A hátrányok között szerepel a magasabb négyzetméterár, lakóparkokban a további ütemek építkezési zaja, az esetlegesen kialakulatlan infrastruktúra. A használt lakások óriási előnye, hogy jelentős túlkínálatuk miatt jó üzletet köthet a vásárló, az alku lehetőségéről nem is beszélve. A másik előny az, hogy nagyjából azt kapjuk, amit látunk, a kezdeti hibáktól megkímél minket az ingatlan. Persze, rejtett hibák lehetségesek, és a felújítás is pénzbe kerül. Hátrány, hogy lakáshitelezéskor nagyobb önrészt kérnek a bankok, és a támogatás lehetősége is elveszik.

5. Mire figyeljek a látogatáskor?

Bár ez a pont akár külön könyvet is megérne, néhány alapvető dologra érdemes felhívni a figyelmet. Ha eljutunk a kiszemelt lakásba, alaposan nézzünk körül. Figyeljük meg, nem látunk-e strukturális, azaz a lakás szerkezeti, tartóelemeinek hibájára utaló jeleket, süllyedést, nagyobb horonyirányú repedést. Ellenőrizzük, hogy megvannak-e az ígért szobák, és valójában nem félszobák-e vagy tetőtérben nem számolták-e bele a 190 centiméter belmagasság alatti részeket a hasznos alapterületbe. Győződjünk meg arról, hogy bővíthető-e a lakás vagy éppen arról, hogy nincsen szükség bővítésére. Nyissuk ki a csapokat, ellenőrizzük a világítást, fűtést, hogy működik-e – ezeket persze inkább már a második látogatáskor tegyük, amikor komolyodik a szándékunk. Fontos, hogy legyen helye bútorainknak és legyen elég tároló hely a lakáson belül. Van-e szükségjavításra, valamilyen munkálat befejezésére: ezek árát le lehet vonni a vételárból. Körbejárva próbáljuk elképzelni az ingatlant más évszakokban is: akkor is ugyanúgy tetszeni fog?

6. Mit kérdezzek az eladótól/beruházótól?

A legfontosabb, amit a tulajdonos vagy ingatlanközvetítője el tud mondani, a nem látható információ. A falak színét vagy a bojler márkáját mi is meg tudjuk nézni, ám a környékről, a közeli boltokról, szolgáltatásokról, közlekedésről, fejlesztésekről csak az ott élők, új lakás esetében pedig a beruházó (remélhetőleg) jól felkészült képviselője tud információt adni. Kérdezzünk bátran és sokat, hiszen nekünk is fontos minden infómorzsa, az eladó pedig szívesen beszél az ingatlanról. Kérdezzünk a szomszédokról is: ki mióta lakik itt, milyen a viszony? A másik témakör a ház javításainak köre: van-e folyamatban vagy kilátásban felújítás, akár belül, akár a külső homlokzaton, lépcsőházban? Érdeklődjünk az energiafogyasztásról, a havi vízszámláról, közös költségről. A válaszokat írjuk le, és minden megtekintett lakásról vezessünk kisebb adatlapot, hogy később könnyű legyen összehasonlítani őket.

7. Milyen előírások vonatkoznak a környékre és az épületre?

Ha már komolyan fontolgatjuk egy ingatlanmegvételét, menjünk el a földhivatalba és a helyi önkormányzatba. Nézzük át a tulajdoni lapot, valamint érdeklődjünk a helyi rendezési, szabályozási tervekről. Kiderülhet, hogy olyan zajos beruházást terveznek a környékre, amely a csendesnek ígérkező környéket kereskedelmi pokollá változtatja. Szintén szigorú előírások vonatkoznak a beépíthetőségre, amely korlátozza hozzáépítési terveinket. Nem is beszélve a műemléki vagy egyéb védettség alá eső házakról, ahol a felújítás módja is szabályozott, ezért a fejünkben lévő szándékokat össze kell egyeztetnünk a lehetőségekkel.

8. Milyen szakemberekre van szükségem a vételkor?

Elsősorban, szükségünk lehet egy szakmailag felkészült ingatlanközvetítőre, aki egy személyes beszélgetés után felhajtja a keresési feltételeknek megfelelő ingatlanokat megtekintésre. Így Ön rengeteg időt és energiát spórról, amit a családjára fordíthat.  Jó hasznát vesszük a műszaki szakértőnek és/vagy értékbecslőnek is, akik segítenek a vételről szóló döntés meghozatalában, vagy abban, hogy mennyit lehet alkudni az árból. Mind gyakrabban hitelbrókerek, közvetítő cégek segítenek a hitel-ügyintézésben: közülük érdemes ismerősök ajánlása alapján választani. És végül, az adásvétel legfontosabb szereplője az ügyvéd, akinek hitelesítése szükséges a szerződés megkötéséhez. Mivel a jogászt többnyire a vásárló fizeti, ezért alkalmazzuk megbízható, bevált ügyvédünket.

9. Milyen költségekre számítsak?

A lakásvétel a többnyire az ár 10 százalékának megfelelő összegű foglalóval kezdődik, amelyet beszámolnak a vételárba. Fizetnünk kell az ügyvédnek, méghozzá a vételár 1 százalékát. Ha vételi megbízással ingatlanos dolgozik nekünk, ő fél százalékot kap. A hitelfelvétel komoly pénzbe kerül: számos előre fizetendő díj van. Szerződéskötési díj, értékbecslés, a közjegyző díja együtt több százezer forint is lehet, ha hitelbrókert alkalmazunk, ő a hitelösszeg 2-3 százalékát kéri. Szerencsénk lehet persze banki akciókkal (ld. Meddig tart a banki akció? című írásunkat). Ha magunk alkalmazunk értékbecslőt vagy műszaki szakértőt, nekik is fizetnünk 35-50 ezer forintot, a földhivatalban pedig szintén ott hagyhatunk 4500 forintot minden egyes tulajdoni lap kéréskor. Ha minden megvan, akkor jön az illeték, amely 80 ezer forintnál – azaz 4 millió forintos érték 2 százalékánál – csak több lehet (kivéve az olcsóbb új építésű lakások esetén).

10. Mit kérjek el beköltözés előtt?

Elsősorban a mérőórák adatainak egyeztetésére van szükség, így gondoskodhatunk arról, hogy ne mi fizessük az előző lakó áram- vagy fűtési számláját. Jobban járunk, ha minden más bekötött szolgáltatást, internetet, kábeltévét, telefont kikapcsoltatunk, és teljesen új szerződést kötünk. Az átírás egy perccel sem rövidebb, egy kicsit sem egyszerűbb, ráadásul elesünk az új ügyfeleknek járó, gyakran igen kedvező akcióktól.

Kérjük el a lakás tervrajzait, alaprajzait, bármilyen építési információt. Legyen nálunk a beépített műszaki eszközök (kazán, konyhai gépek) használati utasítása, garancialevele. Kérjük el a közös képviselő elérhetőségét is.