Mennyi az átírási illeték és az adó mértéke lakás vagy ház eladásakor?

Ingatlan illeték kedvezmény 2017-ben is számos esetben érvényesíthető. Ha Ön eladó vagy akár vevő, mindent összefoglaltunk az ingatlan illetékről és az eladáskor felmerülő költségekről. Közérthető módon elolvashatja, hogy mennyi 2017-ben a vevő által fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték, illetve az eladónak mikor és mennyi személyi jövedelemadót kell fizetni.

2016-ban a korábbi évekhez képest hatalmas fellendülés bontakozott ki az ingatlanpiacon, egyre többen szeretnének elsősorban befektetési célzattal jó helyen lévő, belvárosi lakásokat vásárolni. Ha az emelkedő trend 2017 ben folytatódik, akkor az évi akár a 150 ezres tranzakciószám is elérhető közelségbe kerülhet, mely már a válsági előtti szintet is eléri. A kiemelt budapesti és nagyvárosi területeken pedig az akár 600 ezer forintos négyzetméterárhoz is kénytelenek lesznek hozzászokni a vevők, hiszen az élénkülő kereslet és a szűkös kínálat miatt az eladók magasabb áron tudják lakásaikat értékesíteni. Az internetes szálláskiadás olyan népszerűvé vált Budapesten, hogy az Airbnb utáni adózás mikéntjéről külön kisokost készítettünk. Ingatlan adás-vétel esetén nagyon ajánlott a kérdéses ingatlan tulajdoni-lap adataiba betekinteni. A már bejelentett, új lakásokra vonatkozó áfa csökkentés 2016-tól várhatóan hatalmas lökést ad majd az ingatlanpiacnak, emellett az 5 milliós áfa-visszaigénylés beindíthatja a magánfinanszírozású házépítéseket is.

Az erős ingatlanpiaci kereslet okán már készítettünk az ingatlan adásvétel témájához kapcsolódó, az új szocpolról szóló részletes CSOK 2016 összefoglaló cikket, de érdemes az ingatlan eladásakor jelentkező illetékről és az esetlegesen fizetendő adóról is szót ejteni. Így az eladók és vevők is tisztábban láthatnak, és pontosabban tudnak kalkulálni ingatlan értékesítése esetén a várható bevételeket és kiadásokat figyelembe véve.

Érdemes külön választani azt a két helyzetet, hogy mit is kell fizetni akkor, ha az eladó pozíciójában vagyunk, és mit, ha vevőként veszünk részt a tranzakcióban. Természetesen sokan az ingatlanuk értékesítéséből befolyt pénzösszegből kívánnak ingatlant vásárolni, ezáltal pedig érintik őket az eladói és vevői pozícióban fellépő költségek egyaránt.

Lakásvásárlási illeték 2017

Ingatlan vétele esetén a vevő által fizetendő illeték:

Ingatlan vétele esetén 2017-ben a vevő által fizetendő lakásvásárlási illeték neve az elmúlt évekhez hasonlóan a visszterhes vagyonátruházási illeték, melynek mértéke minden esetben a kapott vételár 4 %-a. Vagyis például egy 10 milliós lakás esetén 400 ezer forint, míg egy 20 milliós családi ház esetén már 800 ezer forint a fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke. Ha ennek az illetéknek a 4 százalékos mértékét túl magasnak találjuk, akkor érdemes az adóhivatalnál tájékozódni az illetékkedvezményekről és az illetékmentességekről, hátha kedvezőbb összeg megállapítására is van lehetőség. Ha valaki résztulajdont szerez egy lakásban vagy házban, akkor a tulajdoni hányadnak megfelelő értékben szükséges illetéket fizetnie.

Cserét pótló vétel.

A kérelmezhető illetékkedvezmény

Létezik az úgynevezett cserét pótló vétel esete, ekkor az illeték alapja kisebb. Ez azt jelenti, hogy a fizetendő illeték alapja az eladott és a vásárolt lakás árának a különbsége abban az esetben, ha bármely magánszemély az új lakás vételének időpontjához képest egy évvel korábban eladott egy lakást, vagy a vétel utáni egy éven belül vett másik lakást.

2016-tól olyan új és kedvezőbb szabály lépett életbe a cserét pótló vétellel kapcsolatban, hogy ha új lakástulajdont veszünk, de még a régit nem adtuk el, akkor az adóhatóság felé jelezhető, hogy egy éven belül el kívánjuk adni másik ingatlanunkat, így pedig ideiglenesen az illetékkiszabási eljárás felfüggesztésre kerül.

Amint eladjuk lakásunkat, a vételár adóhivatal felé irányuló közlésével a két lakás vételárának különbözete alapján kerül kiszabásra a visszterhes vagyonátruházási illeték pontos összege. Ha nem sikerül egy éven belül az ingatlant értékesíteni, akkor az illeték megfizetésén felül pótilletéket is kiszab az állami adóhatóság

Ingatlan illeték kedvezmények 2017-ben

1.) Illetékmentesség akkor áll fenn, ha a vásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az egy évvel korábban vagy egy évvel a vételt követően eladott lakástulajdon értéke. Lakáscsere esetén is szükséges illetéket fizetni, ez pedig logikus módon az elcserélt két ingatlan értékének különbözete. Illetékmentesség továbbá az alábbi esetekben is létezik.

2.) Házastársak közötti ingatlan eladás és vétel esetén illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás.

3.)   Egyenes ági rokonok közötti ingatlan eladás és vétel esetén illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás.

4.) Telek vásárlása esetén, amennyiben a telektulajdon szerzése után 4 éven belüli megkezdődik a lakóház építése, illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás

5.)   Új lakásvásárlása esetén, melyet vállalkozó épített, a vevő számára illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás 15 millió forintos értékhatárig.

6.)Első lakástulajdon megszerzése esetén az illeték felét szükséges kifizetni, ha a fiatal vásárló a 35. életévét még nem töltötte be és a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke nem több mint 15 millió forint. A fiatal ráadásul ebben az esetben 12 havi részletfizetési kedvezményt kaphat, ha ezt kéri.

7.) Önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő lakás vagy ház vásárlásakor szintén nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni.

Vétel esetén a vagyonszerzés bejelentésének módja, az illeték kiszabása

Ha valaki ingatlant vásárol, akkor az adás-vételt követően 30 napon belül köteles a vagyonszerzés tényét bejelenteni az ingatlanügyi hatósághoz, mindezt pedig az adásvételi szerződés benyújtásával lehet igazolni. Ennek elmulasztása esetén mulasztási bírságot szabnak ki a vevőre.

Ezt követően az ingatlanügyi hatóság bejegyzi az új tulajdonjogot a vevő részére, az adásvételről pedig értesíti az állami adóhatóságot, mely az illetéket fogja majd kiszabni. Amennyiben a vevő az ingatlanügyi hatóság felé nyilatkozik az erre rendszeresített nyomtatványon, hogy valamilyen illetékkedvezmény illeti meg, ez is továbbítódik az adóhatóság felé, így az illeték mértéke kedvezőbben alakul majd.

Az adóhatóság a vevő által közölt és az ingatlanügyi hatóság által továbbított adatok alapján határozatot hoz és fizetési meghagyásban közli a magánszeméllyel a fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték pontos összegét, melynek késedelmi pótlék nélküli befizetésére 30 nap áll rendelkezésre.

Ingatlan eladása esetén az eladó által fizetendő adó 2017-ben

Az eladónak személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettsége van 2017-ben, attól függően, hogy hány éve volt a birtokában az értékesített lakás, ház, telek vagy termőföld. Ha az ingatlan eladásra került, akkor az abból származó bevételt lehet csökkenteni az eltelt években felmerült költségekkel, majd az így kiszámított összeg után kell 2017-ben 15 százalékos szja-t fizetni.

Lakás céljára szolgáló ingatlanok

Személyi jövedelemadót akkor kell az eladónak fizetnie, ha a néhány évvel ezelőtt vásárolt ingatlanát a vásárlást követően 5 vagy 15 éven belül továbbértékesíti. Az 5 éves időkorlát lakás és családi ház esetén mérvadó, minden más ingatlan esetében a 15 éves korlát van érvényben 2017-ben is. Ha valaki 5 éven belül értékesít tovább lakóingatlant a korábbi árnál drágábban, akkor az adóalap a kapott magasabb vételár, és a korábbi ár különbözete, ez az összeg az adóalap, melyből 15 százalékos szja-t kell fizetni.

Abban az esetben nem keletkezik 2017-ben adóköteles jövedelem amennyiben 2017-ben értékesítésre kerül egy olyan lakás céljára szolgáló ingatlan (családi ház, lakás), amelyet az eladó 2012. évben vagy azt megelőzően vásárolt vagy örökölt, azaz került a tulajdonába. Ha az ingatlant az eladó a 2012-őt követő években szerezte, akkor az alábbi táblázat szerint kell az adóköteles jövedelmet megállapítani és 15 százalék személyi jövedelemadót fizetni.

A lakás céljára szolgáló ingatlan megszerzésének éve		Eladás esetén a 2017 ben keletkező jövedelemből levonható	10 millió forinttal drágábban eladott lakás céljára szolgáló ingatlan  esetén 2017 - ben
			az adóalap összege	a fizetendő személyi jövedelemadó mértéke (15%)
2017	0. év	0%	10.000.000.forint	1.500.000 forint
2016	1. év	0%	10.000.000.forint	1.500.000 forint
2015	2. év	10%	9.000.000. forint	1.350.000 forint
2014	3. év	40%	6.000.000 forint	900.000 forint
2013	4. év	70%	3.000.000 forint	450.000 forint
2012	5. év	100%	0 forint	0 forint

A fenti példából az látszik, hogy ha valaki egy 2012. decemberében vásárolt 10 milliós ingatlant 2017. decemberében tovább értékesítene, akkor érdemes inkább 2018. januárjában megkötni az adásvételi szerződést, hiszen akkor az eladónak már nem keletkezik 450.000 forintnyi fizetendő személyi jövedelemadója. Vagyis az adómentességhez az szükséges, hogy az eladásra kerülő lakás vagy családi ház az eladó tulajdonában 5 évnél régebb óta legyen.

Néhány esetben adómentes átruházás is történhet ingatlaneladás esetén, ekkor nem kell szja-t fizetni. Ilyen eset például, ha válás esetén megszűnik a házastársi vagyonközösség, és az egyik fél kivásárolja a másikat a korábban közös ingatlanból.

Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok