Mennyi az átírási illeték és az adó mértéke lakás vagy ház eladásakor?
Ingatlan illeték kedvezmény
2017-ben is számos esetben érvényesíthető. Ha Ön eladó vagy akár vevő, mindent
összefoglaltunk az ingatlan illetékről és az eladáskor felmerülő költségekről.
Közérthető módon elolvashatja, hogy mennyi 2017-ben a vevő által fizetendő
visszterhes vagyonátruházási illeték, illetve az eladónak mikor és mennyi
személyi jövedelemadót kell fizetni.
2016-ban a korábbi évekhez képest hatalmas
fellendülés bontakozott ki az ingatlanpiacon, egyre többen szeretnének
elsősorban befektetési célzattal jó helyen lévő, belvárosi lakásokat vásárolni.
Ha az emelkedő trend 2017 ben folytatódik, akkor az évi akár a 150 ezres tranzakciószám
is elérhető közelségbe kerülhet, mely már a válsági előtti szintet is eléri. A
kiemelt budapesti és nagyvárosi területeken pedig az akár 600 ezer forintos
négyzetméterárhoz is kénytelenek lesznek hozzászokni a vevők, hiszen az
élénkülő kereslet és a szűkös kínálat miatt az eladók magasabb áron tudják
lakásaikat értékesíteni. Az internetes szálláskiadás olyan népszerűvé vált
Budapesten, hogy az Airbnb utáni adózás mikéntjéről külön kisokost
készítettünk. Ingatlan adás-vétel esetén nagyon ajánlott a kérdéses ingatlan
tulajdoni-lap adataiba betekinteni. A már bejelentett, új lakásokra vonatkozó
áfa csökkentés 2016-tól várhatóan hatalmas lökést ad majd az
ingatlanpiacnak, emellett az 5 milliós áfa-visszaigénylés beindíthatja a
magánfinanszírozású házépítéseket is.
Az erős ingatlanpiaci kereslet okán már készítettünk az ingatlan adásvétel témájához kapcsolódó, az új szocpolról szóló részletes CSOK 2016 összefoglaló cikket, de érdemes az ingatlan eladásakor jelentkező illetékről és az esetlegesen fizetendő adóról is szót ejteni. Így az eladók és vevők is tisztábban láthatnak, és pontosabban tudnak kalkulálni ingatlan értékesítése esetén a várható bevételeket és kiadásokat figyelembe véve.
Érdemes külön választani azt a
két helyzetet, hogy mit is kell fizetni akkor, ha az eladó pozíciójában
vagyunk, és mit, ha vevőként veszünk részt a tranzakcióban. Természetesen sokan
az ingatlanuk értékesítéséből befolyt pénzösszegből kívánnak ingatlant
vásárolni, ezáltal pedig érintik őket az eladói és vevői pozícióban fellépő
költségek egyaránt.
Lakásvásárlási illeték 2017
Ingatlan vétele esetén
a vevő által fizetendő illeték:
Ingatlan vétele esetén 2017-ben a
vevő által fizetendő lakásvásárlási illeték neve az elmúlt évekhez hasonlóan a
visszterhes vagyonátruházási illeték, melynek mértéke minden esetben a kapott
vételár 4 %-a. Vagyis például egy 10 milliós lakás esetén 400 ezer forint, míg
egy 20 milliós családi ház esetén már 800 ezer forint a fizetendő visszterhes
vagyonátruházási illeték mértéke. Ha ennek az illetéknek a 4 százalékos
mértékét túl magasnak találjuk, akkor érdemes az adóhivatalnál tájékozódni az
illetékkedvezményekről és az illetékmentességekről, hátha kedvezőbb összeg
megállapítására is van lehetőség. Ha valaki résztulajdont szerez egy lakásban
vagy házban, akkor a tulajdoni hányadnak megfelelő értékben szükséges illetéket
fizetnie.
Cserét pótló vétel.
A kérelmezhető
illetékkedvezmény
Létezik az úgynevezett cserét pótló
vétel esete, ekkor az illeték alapja kisebb. Ez azt jelenti, hogy a fizetendő
illeték alapja az eladott és a vásárolt lakás árának a különbsége abban az
esetben, ha bármely magánszemély az új lakás vételének időpontjához képest egy
évvel korábban eladott egy lakást, vagy a vétel utáni egy éven belül vett másik
lakást.
2016-tól olyan új és kedvezőbb
szabály lépett életbe a cserét pótló vétellel kapcsolatban, hogy ha új
lakástulajdont veszünk, de még a régit nem adtuk el, akkor az adóhatóság felé
jelezhető, hogy egy éven belül el kívánjuk adni másik ingatlanunkat, így pedig
ideiglenesen az illetékkiszabási eljárás felfüggesztésre kerül.
Amint eladjuk lakásunkat, a
vételár adóhivatal felé irányuló közlésével a két lakás vételárának különbözete
alapján kerül kiszabásra a visszterhes vagyonátruházási illeték pontos összege.
Ha nem sikerül egy éven belül az ingatlant értékesíteni, akkor az illeték
megfizetésén felül pótilletéket is kiszab az állami adóhatóság
Ingatlan illeték
kedvezmények 2017-ben
1.) Illetékmentesség akkor áll fenn, ha a vásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az egy évvel korábban vagy egy évvel a vételt követően eladott lakástulajdon értéke. Lakáscsere esetén is szükséges illetéket fizetni, ez pedig logikus módon az elcserélt két ingatlan értékének különbözete. Illetékmentesség továbbá az alábbi esetekben is létezik.
2.) Házastársak közötti ingatlan eladás és vétel esetén illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás.
3.) Egyenes
ági rokonok közötti ingatlan eladás és vétel esetén illetékmentes a visszterhes
vagyonátruházás.
4.) Telek vásárlása esetén, amennyiben a telektulajdon szerzése után 4 éven belüli megkezdődik a lakóház építése, illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás
5.) Új lakásvásárlása esetén, melyet vállalkozó épített, a vevő számára illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás 15 millió forintos értékhatárig.
6.)Első
lakástulajdon megszerzése esetén az illeték felét szükséges kifizetni, ha a
fiatal vásárló a 35. életévét még nem töltötte be és a vásárolt lakástulajdon
forgalmi értéke nem több mint 15 millió forint. A fiatal ráadásul ebben az
esetben 12 havi részletfizetési kedvezményt kaphat, ha ezt kéri.
7.) Önkormányzati
vagy állami tulajdonban lévő lakás vagy ház vásárlásakor szintén nem kell
visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni.
Vétel esetén a vagyonszerzés
bejelentésének módja, az illeték kiszabása
Ha valaki ingatlant vásárol,
akkor az adás-vételt követően 30 napon belül köteles a vagyonszerzés tényét
bejelenteni az ingatlanügyi hatósághoz, mindezt pedig az adásvételi szerződés
benyújtásával lehet igazolni. Ennek elmulasztása esetén mulasztási bírságot
szabnak ki a vevőre.
Ezt követően az ingatlanügyi
hatóság bejegyzi az új tulajdonjogot a vevő részére, az adásvételről pedig
értesíti az állami adóhatóságot, mely az illetéket fogja majd kiszabni. Amennyiben
a vevő az ingatlanügyi hatóság felé nyilatkozik az erre rendszeresített
nyomtatványon, hogy valamilyen illetékkedvezmény illeti meg, ez is továbbítódik
az adóhatóság felé, így az illeték mértéke kedvezőbben alakul majd.
Az adóhatóság a vevő által közölt
és az ingatlanügyi hatóság által továbbított adatok alapján határozatot hoz és
fizetési meghagyásban közli a magánszeméllyel a fizetendő visszterhes
vagyonátruházási illeték pontos összegét, melynek késedelmi pótlék nélküli
befizetésére 30 nap áll rendelkezésre.
Ingatlan eladása esetén
az eladó által fizetendő adó 2017-ben
Az eladónak személyi jövedelemadó
(szja) fizetési kötelezettsége van 2017-ben, attól függően, hogy hány éve volt
a birtokában az értékesített lakás, ház, telek vagy termőföld. Ha az ingatlan
eladásra került, akkor az abból származó bevételt lehet csökkenteni az eltelt
években felmerült költségekkel, majd az így kiszámított összeg után kell
2017-ben 15 százalékos szja-t fizetni.
Lakás céljára szolgáló
ingatlanok
Személyi jövedelemadót akkor kell
az eladónak fizetnie, ha a néhány évvel ezelőtt vásárolt ingatlanát a vásárlást
követően 5 vagy 15 éven belül továbbértékesíti. Az 5 éves időkorlát lakás és
családi ház esetén mérvadó, minden más ingatlan esetében a 15 éves korlát van
érvényben 2017-ben is. Ha valaki 5 éven belül értékesít tovább lakóingatlant a
korábbi árnál drágábban, akkor az adóalap a kapott magasabb vételár, és a
korábbi ár különbözete, ez az összeg az adóalap, melyből 15 százalékos szja-t
kell fizetni.
Abban az
esetben nem keletkezik 2017-ben adóköteles jövedelem amennyiben 2017-ben
értékesítésre kerül egy olyan lakás céljára szolgáló ingatlan (családi ház,
lakás), amelyet az eladó 2012. évben vagy azt megelőzően vásárolt vagy örökölt,
azaz került a tulajdonába. Ha az ingatlant az eladó a 2012-őt követő években
szerezte, akkor az alábbi táblázat szerint kell az adóköteles jövedelmet
megállapítani és 15 százalék személyi jövedelemadót fizetni.
A lakás céljára szolgáló ingatlan megszerzésének éve
Eladás esetén a 2017 ben keletkező jövedelemből
levonható
10 millió forinttal drágábban eladott lakás céljára szolgáló ingatlan esetén 2017 - ben
az adóalap összege
a fizetendő
személyi jövedelemadó
mértéke (15%)
2017
0. év
0%
10.000.000.forint
1.500.000 forint
2016
1. év
0%
10.000.000.forint
1.500.000 forint
2015
2. év
10%
9.000.000. forint
1.350.000 forint
2014
3. év
40%
6.000.000 forint
900.000 forint
2013
4. év
70%
3.000.000 forint
450.000 forint
2012
5. év
100%
0 forint
0 forint
A fenti példából az látszik, hogy ha valaki egy 2012. decemberében vásárolt 10 milliós ingatlant 2017. decemberében tovább értékesítene, akkor érdemes inkább 2018. januárjában megkötni az adásvételi szerződést, hiszen akkor az eladónak már nem keletkezik 450.000 forintnyi fizetendő személyi jövedelemadója. Vagyis az adómentességhez az szükséges, hogy az eladásra kerülő lakás vagy családi ház az eladó tulajdonában 5 évnél régebb óta legyen.
Néhány
esetben adómentes átruházás is történhet ingatlaneladás esetén, ekkor nem kell
szja-t fizetni. Ilyen eset például, ha válás esetén megszűnik a házastársi
vagyonközösség, és az egyik fél kivásárolja a másikat a korábban közös
ingatlanból.
Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok
2017. január 1.-től megszűnik a lakó- és más rendeltetésű ingatlanok közötti megkülönböztetés, vagyis 2017. január 1.-től az ingatlanértékesítésből származó jövedelem esetén a szerzési évet követő évet elsőnek tekintve az 5. évben értékesített ingatlanból származó jövedelmet az adóbevallásban nem kell szerepeltetni és utána adót sem kell fizetni.
Az ingatlan 2017. évi átruházása esetén a számított
összegből (a bevétel és a költség különbözete) a szerzés időpontjától függően a
következők szerint kell az idő múlására tekintettel a jövedelmet meghatározni.
Ebben az esetben a 15 százalékos személyi jövedelemadó
fizetési kötelezettséget az alábbi táblázatban szemléltetjük.
Ingatlan vásárlás éve |
Nyereségadó alapja |
2018. |
100 % |
2017. |
100 % |
2016. |
90 % |
2015. |
60 % |
2014. |
30 % |
2013. |
0 % |
A lakáscélú
illetve a nem lakáscélú ingatlanértékesítés után egyaránt fizetendő személyi
jövedelemadót a magánszemélyek arról az adóévről szóló adóbevallásában kell
feltüntetnie, melyben az adásvétel történt, majd ezután a kiszámított adó
összegét az adóhivatal számlaszámára kell befizetni.
A magyar
vásárlók jövőbeni terveiről készített legújabb felmérés szerint jelentősen nőtt
2014-ben azok száma, akik ingatlant terveznek vásárolni. Emellett sokan
terveznek lakásfelújítást és bútorvásárlást is. Az erősödő optimizmust az is
táplálja, hogy már igénybe vehető a megfelelő bankfiókokban a családi
otthonteremtési kedvezmény, azaz a CSOK 2017.
Forrás: officina.hu/gazdasag/113-ingatlan-illetek