Ingatlan eladás után fizetendő SZJA !

Kalkulátor az ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításához

kattintson a linkre: http://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk

Amennyiben magánszemély ingatlant ad el, az eladásból jövedelme származik. Ezen jövedelem után Személyi Jövedelem Adót (SZJA) kell fizetnie. Az SZJA mértéke 15 % (nem 16%!!!) és nem egyezik az Áfával. 

A befizetendő SZJA mértéke több tényezőtől függ. Ezek adják ki az adóalapot, amelynek 15%-át be kell fizetni az eladás után: 
-A vásárlástól eltelt idő
-Az ingatlan vételi és eladási ára
-Bizonyos, az ingatlannal kapcsolatban felmerült (elszámolható) költségek 

Az ingatlanértékesítés után fizetendő adó alapja:

A vásárlástól eltelt idő:  2008 óta a korábbi 15 évről, 5 évre csökkent az ingatlan átruházásból származó jövedelem adómentessé válása!

Az 5 éven belül vásárolt, és 5 éven belül eladásra kerülő ingatlanok után azonban kell adót fizetni, (amennyiben drágábban adjuk el, mint amennyiért vettük).

Az ilyenkor befizetendő adó az ingatlan vásárlástól eltelt idővel arányosan, évente csökken. Legegyszerűbben az alábbi táblázat segítségével  magyarázható el, hogyan csökken az 5 év alatt az adóalapja. 

Ingatlan vásárlás éve	Nyereségadó alapja
2021.	100 %
2020.	100 %
2019.	90 %
2018.	60 %
2017.	30 %
2016.	0 %

 

 Mit jelentenek a táblázat %-ai?  A táblázatban szereplő %-ok az árkülönbözet időarányos részét mutatják. Ez az a rész, melynek a 15%-át be kell fizetni SZJA- ként (vagyonszerzési illeték).

Az adóalapot az a jövedelem adja, hogy a lakást vagy házat magasabb összegért adtuk el, mint amennyiért vettük. Ez az összeg a vételi és az eladási ár  pozitív árkülönbözete. 

Az adóalapot bizonyos - az ingatlannal kapcsolatos - kiadási tételekkel csökkenteni lehet, ilyenek: 
-a vételkor felmerülő illeték összege,
-az ingatlan műszaki szintjének emelésére fordított és számlával igazolt beruházásai (fűtéskorszerűsítés, energetikai minőség emelése - nyílászáró csere, hőszigetelés)
-az ingatlan eladásához kapcsolódó költségek (ingatlanközvetítői jutalék, ügyvédi díj, energetikai tanúsítvány elkészítésének költsége (2013. január 1-től már az adásvétel feltétele).

Nem mindegy mekkora többlettel (jövedelemmel) adja el az ingatlant! Például, ha kevesebbért adja el a lakóingatlant, mint a beszerzési ára volt, akkor nem keletkezik adófizetési kötelezettsége öt éven belül sem.

FONTOS!

2008-tól az úgynevezett "lakásszerzési kedvezmény" megszűnt, tehát az adóalap nem csökkenthető egy újonnan vásárolt ingatlan árával - azaz hiába költi el teljes egészében a befolyó eladási árat egy újabb ingatlanra, akkor is adózási kötelezettsége keletkezik a fentiek szerint! 

Remélem a fentiek egyszerűbbé és érthetőbbé teszik számodra, hogyan is kell adózni lakás, ház, családi ház eladása után, de szeretnék egy konkrét, egyszerűsített példával is szemléltetni a számítást, íme:  

PÉLDA..ügyfélnek: 

Tegyük fel, hogy Ön vásárolt egy ingatlant 2016-ban 10 millió Ft-ért ("A" lakás), és vásárolt egyet 2018-ban is, 8 millió Ft ért ("B" lakás)!

Ezeket az ingatlanokat ma, egyszerre el tudja adni, és az a kérdés, mennyi adót kell utána fizetni?!?! 

Az "A" lakás vásárlása régebben történt, mint 5 év, ezért ennél az ingatlannál adózási szempontból, teljesen mindegy mennyiért adja el, még ha 25 millió Ft-ért is, akkor sem lesz adózási kötelezettsége, kvázi, hivatalosan, adómentesen, legálisan lesz 25 millió Ft-ja! 

A "B" lakás  esetében viszont más a helyzet... A mai napon, 2021-es dátumot írunk, és ebből következően állapíthatjuk meg azt, hogy a 2018-ban 8 millióért  vett lakás, adózási szempontból 3 éve van a birtokunkban.

Tegyük fel, hogy érkezik 2 vevő! Az egyik csak 8 milliót ad érte, a másik kicsit jobbat, 9 milliót ajánl érte!

Nyilván a 9 milliósat választjuk azonnal, de csak a példa kedvéért, nézzük, milyen járulékos költségeink keletkeznek egyik, ill. másik esetben... 

A 8 milliós ajánlat esetében, gyakorlatilag a szerzési értéket is figyelembe véve, nem keletkezik jövedelem, hiszen ugyanannyiért adjuk el, mint amennyiért vettük, kvázi itt sem keletkezik adófizetési kötelezettség!

A 9 milliós ajánlat esetében viszont a szerzési értékhez képest 1 millióval többet kapunk, azaz, keletkezik 1 milliónyi jövedelmünk! 

Mit is írtunk? "a várható adófizetési kötelezettség, a vásárlás óta eltelt időtől, ill. a vételi és eladási, pozitív árkülönbözettől is függ"

Példában az eltelt idő: 3 év, és a pozitív ártöbblet pedig: 1 millió Ft. 

A vásárlástól eltelt idő (3 év) miatt (lásd fenti táblázat), a többletkülönbség (1 millió Ft) 60%-a az adóalap, tehát 600 ezer Ft, és ennek az összegnek kell a 15%-át befizetni, mint adót, azaz 90 ezer Ft-ot. 

 Nem lakóingatlan VÁLTOZÁS-2017.01.01 től:

A nem lakóingatlanok esetén (telek, üdülő, garázs, .... ) 15 év volt az értékesítésből származó jövedelem adóköteles időszaka.

2017. Január. 01. től ez 5 évre csökkent és ugyan úgy kell számolni az SZJA- t mint a lakóingatlanoknál.

2017. január 1-jétől az ingatlanértékesítésből származó jövedelem esetén a szerzési évet követő évet elsőnek tekintve az 5. évben értékesített ingatlanból származó jövedelmet az adóbevallásban nem kell szerepeltetni és utána adót sem kell fizetni.

Az ingatlan 2017. évi átruházása esetén a számított összegből (a bevétel és a költség különbözete) a szerzés időpontjától függően a következők szerint kell az idő múlására tekintettel a jövedelmet meghatározni:

Ingatlan vásárlás éve	Nyereségadó alapja
2020.	100 %
2019.	100 %
2018.	90 %
2017.	60 %
2016.	30 %
2015.	0 %

Magánszemélyként, továbbra sem tartozik Áfa körbe egy ingatlan értékesítése (telek ingatlan esetén sem), kivétel, ha a tulajdonos azt választja. Viszont automatikusan Áfa köteles az a magánszemély, aki 2 éven belül egymás után, sorozatban 4 db ingatlant vagy építési telket értékesít majd 3 éven belül újabb ingatlant vagy telket ad el.