Ingatlan eladás után fizetendő SZJA !
Kalkulátor az ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításához
kattintson a linkre: http://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk
Amennyiben magánszemély ingatlant ad el, az eladásból jövedelme származik.
Ezen jövedelem után Személyi Jövedelem Adót (SZJA) kell fizetnie. Az SZJA
mértéke 15 % (nem 16%!!!) és nem egyezik az Áfával.
A befizetendő
SZJA mértéke több tényezőtől függ. Ezek adják ki az adóalapot, amelynek 15%-át
be kell fizetni az eladás után:
-A vásárlástól
eltelt idő
-Az
ingatlan vételi és eladási ára
-Bizonyos,
az ingatlannal kapcsolatban felmerült (elszámolható) költségek
Az ingatlanértékesítés után fizetendő adó alapja:
A vásárlástól eltelt idő: 2008 óta a korábbi 15 évről, 5 évre csökkent az
ingatlan átruházásból származó jövedelem adómentessé válása!
Az 5 éven belül
vásárolt, és 5 éven belül eladásra kerülő ingatlanok után azonban kell adót
fizetni, (amennyiben drágábban adjuk el, mint amennyiért vettük).
Az ilyenkor befizetendő adó az ingatlan vásárlástól eltelt idővel
arányosan, évente csökken. Legegyszerűbben az alábbi táblázat segítségével magyarázható el,
hogyan csökken az 5 év alatt az adóalapja.
Ingatlan
vásárlás éve |
Nyereségadó alapja |
2021. |
100 % |
2020. |
100 % |
2019. |
90 % |
2018. |
60 % |
2017. |
30 % |
2016. |
0 % |
Mit jelentenek a táblázat %-ai? A táblázatban szereplő %-ok az árkülönbözet időarányos részét mutatják. Ez az a rész, melynek a 15%-át be kell fizetni SZJA- ként (vagyonszerzési illeték).
Az adóalapot az a jövedelem adja, hogy a lakást vagy házat magasabb összegért adtuk el, mint amennyiért vettük. Ez az összeg a vételi és az eladási ár pozitív árkülönbözete.
Az adóalapot bizonyos - az ingatlannal
kapcsolatos - kiadási tételekkel csökkenteni lehet, ilyenek:
-a vételkor
felmerülő illeték összege,
-az
ingatlan műszaki szintjének emelésére fordított és számlával igazolt
beruházásai (fűtéskorszerűsítés, energetikai minőség emelése - nyílászáró
csere, hőszigetelés)
-az
ingatlan eladásához kapcsolódó költségek (ingatlanközvetítői jutalék,
ügyvédi díj, energetikai tanúsítvány elkészítésének költsége (2013. január 1-től már az adásvétel feltétele).
Nem mindegy mekkora többlettel (jövedelemmel) adja el az ingatlant! Például, ha kevesebbért adja el a lakóingatlant, mint a beszerzési ára volt, akkor nem keletkezik adófizetési kötelezettsége öt éven belül sem.
FONTOS!
2008-tól az
úgynevezett "lakásszerzési kedvezmény" megszűnt, tehát az adóalap nem
csökkenthető egy újonnan vásárolt ingatlan árával - azaz hiába költi el teljes
egészében a befolyó eladási árat egy újabb ingatlanra, akkor is adózási
kötelezettsége keletkezik a fentiek szerint!
Remélem a
fentiek egyszerűbbé és érthetőbbé teszik számodra, hogyan is kell adózni lakás,
ház, családi ház eladása után, de szeretnék egy konkrét, egyszerűsített
példával is szemléltetni a számítást, íme:
PÉLDA..ügyfélnek:
Tegyük fel,
hogy Ön vásárolt egy ingatlant 2016-ban 10 millió Ft-ért ("A" lakás),
és vásárolt egyet 2018-ban is, 8 millió Ft ért ("B" lakás)!
Ezeket az
ingatlanokat ma, egyszerre el tudja adni, és az a kérdés, mennyi adót kell
utána fizetni?!?!
Az
"A" lakás vásárlása régebben történt, mint 5 év, ezért ennél az
ingatlannál adózási szempontból, teljesen mindegy mennyiért adja el, még ha 25
millió Ft-ért is, akkor sem lesz adózási kötelezettsége, kvázi, hivatalosan,
adómentesen, legálisan lesz 25 millió Ft-ja!
A "B"
lakás esetében viszont más a helyzet... A mai napon, 2021-es dátumot
írunk, és ebből következően állapíthatjuk meg azt, hogy a 2018-ban 8 millióért
vett lakás, adózási szempontból 3 éve van a birtokunkban.
Tegyük fel,
hogy érkezik 2 vevő! Az egyik csak 8 milliót ad érte, a másik kicsit jobbat, 9
milliót ajánl érte!
Nyilván a 9
milliósat választjuk azonnal, de csak a példa kedvéért, nézzük, milyen
járulékos költségeink keletkeznek egyik, ill. másik esetben...
A 8 milliós
ajánlat esetében, gyakorlatilag a szerzési értéket is figyelembe véve, nem
keletkezik jövedelem, hiszen ugyanannyiért adjuk el, mint amennyiért vettük,
kvázi itt sem keletkezik adófizetési kötelezettség!
A 9 milliós
ajánlat esetében viszont a szerzési értékhez képest 1 millióval többet
kapunk, azaz, keletkezik 1 milliónyi jövedelmünk!
Mit is írtunk?
"a várható adófizetési kötelezettség, a vásárlás óta eltelt
időtől, ill. a vételi és eladási, pozitív árkülönbözettől is függ"
Példában az eltelt idő: 3 év, és a pozitív ártöbblet pedig: 1 millió Ft.
A vásárlástól
eltelt idő (3 év) miatt (lásd fenti táblázat), a többletkülönbség (1 millió Ft)
60%-a az adóalap, tehát 600 ezer Ft, és ennek az összegnek kell a 15%-át
befizetni, mint adót, azaz 90 ezer Ft-ot.
Nem lakóingatlan VÁLTOZÁS-2017.01.01 től:
A nem lakóingatlanok esetén (telek, üdülő, garázs, .... ) 15 év volt az értékesítésből származó jövedelem adóköteles időszaka.
2017. Január. 01. től ez 5 évre csökkent és ugyan úgy kell számolni az SZJA- t mint a lakóingatlanoknál.
2017. január 1-jétől az ingatlanértékesítésből származó jövedelem esetén a szerzési évet követő évet elsőnek tekintve az 5. évben értékesített ingatlanból származó jövedelmet az adóbevallásban nem kell szerepeltetni és utána adót sem kell fizetni.
Az ingatlan 2017. évi átruházása esetén a számított összegből (a bevétel és a költség különbözete) a szerzés időpontjától függően a következők szerint kell az idő múlására tekintettel a jövedelmet meghatározni:
Ingatlan vásárlás éve |
Nyereségadó alapja |
2020. |
100 % |
2019. |
100 % |
2018. |
90 % |
2017. |
60 % |
2016. |
30 % |
2015. |
0 % |
Magánszemélyként, továbbra sem tartozik Áfa körbe egy ingatlan értékesítése (telek ingatlan esetén sem), kivétel, ha a tulajdonos azt választja. Viszont automatikusan Áfa köteles az a magánszemély, aki 2 éven belül egymás után, sorozatban 4 db ingatlant vagy építési telket értékesít majd 3 éven belül újabb ingatlant vagy telket ad el.