Budapest XVIII. kerület – Pestszentlőrinc-Pestszentimre városrészei és ingatlanpiaca

Budapest XVIII. kerülete, Pestszentlőrinc-Pestszentimre azok közé a budapesti kerületek közé tartozik, amelyeket nehéz egyetlen lakókörnyezettel vagy ingatlantípussal leírni. Kertvárosi utcák, családi házas területek, lakótelepek, hagyományos társasházak és újabb építésű otthonok egyaránt megtalálhatók itt. Éppen ez a sokféleség a kerület ingatlanpiacának egyik legfontosabb sajátossága.

A XVIII. kerület Budapest délkeleti részén helyezkedik el. A Pestszentlőrinc és Pestszentimre nevet viselő két nagy területen belül is számos eltérő karakterű lakókörnyezet alakult ki. Nem mindegy tehát, hogy egy havannai lakásról, egy Ganzkertvárosban álló családi házról vagy egy pestszentimrei kertes ingatlanról beszélünk.

A Starting Ingatlan 2009 óta dolgozik a budapesti ingatlanpiacon, és Budapest különböző kerületeinek ingatlantípusaival is foglalkozunk. A XVIII. kerületben különösen fontosnak tartjuk, hogy egy ingatlant ne pusztán a kerület, hanem a városrész, a közvetlen környezet és az ingatlan típusa alapján is vizsgáljunk.

Pestszentlőrinc – városiasabb központok és kertvárosi utcák egymás mellett

Pestszentlőrincen belül sem beszélhetünk egységes ingatlanpiacról. Egyes részein klasszikus kertvárosi környezet, családi házak és kisebb társasházak dominálnak, míg máshol nagyobb lakótelepi tömbök és sűrűbb beépítés jellemző.

Ez azért fontos, mert ugyanazon kerületen belül teljesen eltérő igényekkel érkezhet az, aki önálló családi házat és kertet keres, illetve az, akinek egy jó közlekedésű, könnyebben fenntartható lakás a fontos.

Az ingatlan értékének megítélésénél ezért a pontos elhelyezkedés, az épület típusa és állapota, valamint a közvetlen lakókörnyezet egyaránt meghatározó lehet.

Havanna-lakótelep – a XVIII. kerület egyik legismertebb lakóterülete

A Havanna-lakótelep Pestszentlőrinc egyik legismertebb része, és egyben a XVIII. kerület egyik meghatározó lakóterülete. Nagyobb társasházak, lakótelepi lakások, intézmények, üzletek és szolgáltatások koncentrálódnak viszonylag kis területen.

Ingatlanvásárlásnál itt más szempontokat kell mérlegelni, mint egy kertvárosi családi háznál. Számíthat az épület állapota és korszerűsítése, az emelet, a tájolás, a lakás elrendezése, állapota és a ház közvetlen környezete.

Két hasonló alapterületű lakás között ezért akkor is lehet különbség, ha ugyanazon a lakótelepen találhatók.

Lakatos-lakótelep és környéke

A Lakatos-lakótelep szintén Pestszentlőrinc saját karakterrel rendelkező része. A társasházi lakások mellett a környező utcák beépítése már változatosabb, így viszonylag kis távolságon belül is eltérő ingatlantípusokkal találkozhatunk.

Ez jól mutatja a XVIII. kerület egyik alapvető sajátosságát: a lakótelepi és a kertvárosi életforma sok helyen egymás közvetlen közelében jelenik meg.

Lakásvásárláskor itt is érdemes nemcsak magát az ingatlant, hanem az épület állapotát, a közös területeket, a parkolási lehetőségeket és a közlekedési kapcsolatokat is megvizsgálni.

Ganztelep és Ganzkertváros – családi házas Pestszentlőrinc

Ganztelep és Ganzkertváros neve elsősorban a családi házas, kertvárosiasabb XVIII. kerülethez kapcsolódik. Itt már sokkal nagyobb szerepet kap a telek mérete, az épület elhelyezkedése a telken, a melléképületek, a kert használhatósága és maga az utcakép.

Egy családi ház értékének meghatározásakor ezért nem elegendő pusztán a ház alapterületét összehasonlítani más ingatlanokéval. Két hasonló méretű épület között jelentős különbséget jelenthet a telek, az épület műszaki állapota, a korszerűsítés szintje, a parkolás és a pontos mikrokörnyezet.

Bókaytelep és Lónyaytelep – kertvárosi lakókörnyezet

Bókaytelep és Lónyaytelep szintén a kerület kertvárosiasabb arcát képviseli. A családi házak mellett kisebb társasházak és különböző korokból származó lakóingatlanok is megjelennek.

Ezeken a területeken különösen fontos lehet, hogy az adott utca mennyire forgalmas, milyen a tömegközlekedési kapcsolat, mekkora és milyen adottságú a telek, illetve milyen korszerűsítési vagy átalakítási lehetőséget kínál maga az ingatlan.

Régebbi családi házak esetében a vételár mellett a várható felújítási és energetikai korszerűsítési költségekkel is érdemes számolni.

Pestszentimre – más ritmus, erősebb kertvárosi karakter

Pestszentimre karakterében is eltér Pestszentlőrinc több részétől. Sok utcájában alacsonyabb beépítés, családi házak, kertek és nyugodtabb lakókörnyezet jellemző.

Itt gyakrabban kerül előtérbe maga a telek: annak mérete, alakja, beépítettsége, az épület elhelyezkedése és az, hogy milyen lehetőséget kínál egy későbbi bővítéshez vagy korszerűsítéshez.

Aki Pestszentimrén keres ingatlant, sok esetben nem egyszerűen házat választ, hanem kertvárosi életformát is.

Szent Imre-kertváros – családi házak és saját kertek

Szent Imre-kertváros nevéhez illően elsősorban kertvárosias lakókörnyezetet kínál. Családi házak, saját kertek és kisebb léptékű beépítés határozza meg a terület jelentős részének karakterét.

Aki ilyen környezetben keres ingatlant, általában egészen más szempontokat mérlegel, mint egy lakótelepi lakás vásárlója. A ház mellett a telek, a kert, a parkolás, az utca és a közlekedési lehetőségek is a döntés részét képezik.

Pestszentimre központja és környéke

Pestszentimrén belül is különbséget jelent, hogy egy ingatlan mennyire közel található a helyi központhoz, üzletekhez, intézményekhez és közlekedési kapcsolatokhoz.

Ezért a „XVIII. kerületi családi ház” meghatározás önmagában itt sem elegendő. Pestszentlőrinc és Pestszentimre, sőt az egyes városrészek és utcák között is jelentős különbségek lehetnek.

Közlekedés – belváros, repülőtér és agglomeráció között

A XVIII. kerület közlekedési helyzetét alapvetően meghatározza az Üllői út, valamint Budapest délkeleti közlekedési hálózata. A kerületből autóbusszal, villamossal és vasúton is elérhetők Budapest más részei, a belváros felé pedig több átszállási lehetőség áll rendelkezésre.

A kerület elhelyezkedése miatt az M3-as metró Kőbánya-Kispest végállomása is fontos kapcsolódási pont.

Külön sajátosság a Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelsége. Ez közlekedési szempontból előny lehet, ugyanakkor ingatlanválasztásnál a pontos elhelyezkedéstől függően a légiforgalom hatását is érdemes figyelembe venni.

A XVIII. kerület nagy területe miatt itt is igaz, hogy a „jó közlekedés” mindig címfüggő. Egy vasútállomáshoz, villamoshoz vagy fontosabb autóbuszjárathoz közeli ingatlan egészen más napi közlekedést jelenthet, mint egy külsőbb kertvárosi utca.

Zöldebb, tágasabb Budapest

A XVIII. kerület jelentős része egészen más városi környezetet kínál, mint Budapest belső kerületei. Sok helyen tágasabb telkek, kertek, alacsonyabb épületek és lazább beépítés jellemző.

A kerület egyik ismert zöldterülete a Péterhalmi-erdő, emellett kisebb parkok, sport- és szabadidős területek is megtalálhatók Pestszentlőrinc-Pestszentimrén.

Ez azonban városrészenként változik. Egy lakótelepi környezet és egy pestszentimrei kertvárosi utca mindennapi életét nem érdemes ugyanazzal a mércével nézni.

Milyen ingatlanokat találhatunk a XVIII. kerületben?

Pestszentlőrinc-Pestszentimre ingatlanállománya rendkívül változatos. A kerületben megtalálhatók:

• panel- és más lakótelepi lakások,
• hagyományos téglalakások,
• kisebb társasházak lakásai,
• ikerházak és sorházi otthonok,
• önálló családi házak,
• többgenerációs ingatlanok,
• új és újabb építésű otthonok,
• építési telkek,
• garázsok, üzlethelyiségek és más üzleti célú ingatlanok.

Ez a sokféleség teszi különösen fontossá a pontos helyismeretet.

Egy Havanna-lakótelepi lakást nem érdemes egy pestszentimrei családi házzal összehasonlítani, de még két családi ház között sem feltétlenül az alapterület jelenti a legfontosabb különbséget.

Mire érdemes figyelni XVIII. kerületi családi ház vásárlásakor?

A XVIII. kerület jelentős családi házas állománya miatt itt különösen fontos az épület mellett magát a telket is megvizsgálni.

Érdemes ellenőrizni többek között:

• az épület szerkezeti és műszaki állapotát,
• a tetőt és a vízelvezetést,
• az esetleges nedvesedést,
• a nyílászárókat és a hőszigetelést,
• az elektromos hálózatot,
• a fűtési rendszert és az energetikai jellemzőket,
• a telek méretét, alakját és beépítettségét,
• a melléképületeket és azok jogi helyzetét,
• a parkolási lehetőségeket,
• valamint az esetleges bővítés feltételeit.

Régebbi családi háznál az alacsonyabb vételár mögött jelentős korszerűsítési igény is állhat. Ezért nem mindig az a kedvezőbb ingatlan, amelynek első pillantásra alacsonyabb az ára.

Kinek lehet jó választás Pestszentlőrinc-Pestszentimre?

A XVIII. kerület sokfélesége miatt egészen eltérő élethelyzetekhez kínálhat megfelelő ingatlant.

Aki lakást keres, több lakótelepi és társasházi terület közül választhat. Aki saját kertet szeretne, Pestszentlőrinc és különösen Pestszentimre számos családi házas részén talál ilyen környezetet.

A délkeleti fekvés azok számára is fontos szempont lehet, akik rendszeresen közlekednek Budapest külső részei, a repülőtér vagy az agglomeráció irányába.

Éppen ezért nincs egyetlen „tipikus XVIII. kerületi ingatlan” – és nincs egyetlen tipikus XVIII. kerületi vásárló sem.

Ingatlaneladás a XVIII. kerületben – mitől függhet az ár?

Egy XVIII. kerületi ingatlan piaci helyzetét jelentősen befolyásolhatja, hogy Pestszentlőrinc vagy Pestszentimre mely részén található, milyen típusú az ingatlan, milyen állapotban van, és milyen a közvetlen környezete.

Családi háznál az épület mellett a telek is az érték fontos része. A telekméret, a telek alakja, a melléképületek, a garázs, a kert használhatósága és az esetleges fejlesztési lehetőségek egyaránt számíthatnak.

Lakótelepi vagy társasházi lakásnál más tényezők kerülnek előtérbe: az épület állapota, a korszerűsítések, az emelet, a tájolás, az alaprajz és a közvetlen környezet.

Egy havannai lakás, egy Ganzkertvárosban található családi ház és egy pestszentimrei kertes ingatlan három különböző ingatlanpiaci helyzet. Az eladási ár meghatározásánál ezért valóban összehasonlítható ingatlanokból érdemes kiindulni.

Gyakori kérdések Budapest XVIII. kerületének ingatlanpiacáról

Mi a különbség Pestszentlőrinc és Pestszentimre között?

Mindkettő a XVIII. kerület része, de lakókörnyezetük és beépítésük eltérő. Pestszentlőrincen a kertvárosi területek mellett jelentős lakótelepi és társasházi állomány is található, míg Pestszentimre több részén erősebb a családi házas, kertvárosias karakter.

Milyen ingatlanok jellemzőek a XVIII. kerületben?

Panel- és téglalakások, kisebb társasházak, ikerházak, sorházak, önálló és többgenerációs családi házak, újabb építésű otthonok és építési telkek egyaránt megtalálhatók.

Melyek Pestszentlőrinc ismert lakóterületei?

A Havanna- és Lakatos-lakótelep mellett Ganztelep, Ganzkertváros, Bókaytelep és Lónyaytelep is eltérő karakterű lakókörnyezetet képvisel.

Milyen Pestszentimrén élni?

Pestszentimre számos részét családi házak, kertek és alacsonyabb beépítés jellemzi. A pontos elhelyezkedés azonban itt is meghatározza a közlekedési és szolgáltatási lehetőségeket.

Fontos szempont a repülőtér közelsége?

Igen. A Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelsége közlekedési előnyt jelenthet, ugyanakkor egy konkrét ingatlannál a pontos elhelyezkedéstől függően a légiforgalom hatását is érdemes megvizsgálni.

Mire kell figyelni régebbi családi ház vásárlásakor?

Az épület szerkezeti állapota, a tető, a nedvesedés, a nyílászárók, a szigetelés, a gépészet és a fűtési rendszer mellett a telek és a melléképületek állapotát, illetve jogi helyzetét is érdemes ellenőrizni.

Elég a XVIII. kerületi átlagos négyzetméterár egy ingatlan értékének meghatározásához?

Nem. A kerületben egymástól nagyon eltérő ingatlantípusok és lakókörnyezetek találhatók, ezért a városrész, az utca, az ingatlan típusa, állapota és egy családi háznál a telek adottságai is fontosak.

Mit érdemes ellenőrizni építési telek vásárlásakor?

A méret és az alak mellett a beépíthetőséget, az övezeti előírásokat, a közműveket, a megközelíthetőséget és az esetleges korlátozásokat is ellenőrizni kell.

Kinek lehet megfelelő a XVIII. kerület?

A változatos ingatlankínálat miatt lakást keresők, családi házba költözők és saját kertet kereső vásárlók számára egyaránt kínálhat lehetőségeket. A megfelelő városrész kiválasztásánál a napi közlekedési igényeket is célszerű figyelembe venni.

Hogyan érdemes meghatározni egy XVIII. kerületi ingatlan eladási árát?

Elsősorban hasonló típusú, hasonló mikrolokációban található ingatlanok összehasonlításával. Családi háznál az épület mellett a telek adottságait, lakásnál pedig az épület és a lakás jellemzőit is figyelembe kell venni.

Ingatlanügyekben számíthat kerületi szakértőinkre

Ha Ön eladna vagy bérbe adna, vásárolna vagy bérelne bármilyen ingatlant Budapest XVIII. kerületében, kerületi ingatlanszakértőink készséggel állnak rendelkezésére. Legyen szó családi házról, ikerházról, sorházi otthonról, társasházi vagy lakótelepi lakásról, új építésű ingatlanról, telekről, garázsról, üzlethelyiségről vagy más üzleti ingatlanról, helyismeretükkel és ingatlanpiaci tapasztalatukkal segítenek eligazodni a lehetőségek között.

Keresse bizalommal kerületi ingatlanszakértőinket! Ha kérdése van egy ingatlan értékével, értékesítésével, bérbeadásával, megvásárlásával vagy bérlésével kapcsolatban, szívesen segítenek.

A cikk alatt megtalálja kerületi szakértőink közvetlen elérhetőségeit, és megtekintheti aktuális ingatlankínálatukat is.

Starting Ingatlan – 2009 óta a budapesti ingatlanpiacon.