Ingatlan bérbeadása adózása – Amit érdemes tudni

Egy lakás bérbeadása rendszeres bevételt jelenthet a tulajdonos számára, de a bérleti díjból származó jövedelem után adózni kell. Magánszemély ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme után 15 százalék személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.

Az adó alapja azonban nem feltétlenül a teljes befolyt bérleti díj. A bérbeadó kétféle módon állapíthatja meg a jövedelmét: választhatja a 10 százalékos költséghányadot, vagy tételesen elszámolhatja az ingatlan bérbeadásával kapcsolatban felmerült, igazolható költségeket.

Összefoglaljuk a hosszú távú lakáskiadás legfontosabb adózási szabályait, és azt is, mire érdemes figyelnie bérbeadóként.

Mennyi adót kell fizetni lakáskiadás után?

Magánszemélyként történő ingatlan-bérbeadás esetén a jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, és az összevont adóalap részeként adózik. A fizetendő személyi jövedelemadó mértéke 15 százalék.

Fontos különbség, hogy nem feltétlenül a teljes bérleti díj után kell megfizetni a 15 százalékot. Először meg kell határozni a bérbeadásból származó jövedelmet, amelyre két alapvető módszer használható.

1. A 10 százalékos költséghányad

Az egyszerűbb megoldás a 10 százalékos költséghányad alkalmazása. Ebben az esetben a bevétel 90 százaléka számít jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15 százalékos személyi jövedelemadót.

Ha például a havi bérleti díj 250 000 forint, akkor éves szinten 3 000 000 forint bérleti díj folyik be. A 10 százalékos költséghányad alkalmazásakor ennek 90 százaléka, vagyis 2 700 000 forint lesz a jövedelem. Ennek 15 százaléka 405 000 forint SZJA.

Ez a módszer egyszerű, viszont a 10 százalékos költséghányadon felül ennél a jövedelemmegállapítási módnál további költség külön nem számolható el.

2. Tételes költségelszámolás

A másik lehetőség a tételes költségelszámolás. Ebben az esetben a bérbeadásból származó bevétellel szemben az adószabályok szerint elszámolható, igazolt költségek vonhatók le.

Ilyen költség lehet például az ingatlan használatával összefüggő egyes kiadás, a karbantartás, javítás vagy felújítás költsége, illetve a szabályoknak megfelelően elszámolt értékcsökkenés.

A tételes költségelszámolás akkor lehet kedvezőbb, ha a lakás fenntartásával, felújításával vagy bérbeadásával kapcsolatban jelentősebb, elszámolható kiadások merülnek fel. Ebben az esetben különösen fontos a megfelelő bizonylatok és nyilvántartások megőrzése.

Mi történik a rezsivel?

A rezsiköltségek kezelése lényeges kérdés a lakáskiadás adózásánál. A bérlőre áthárított közüzemi díj – például a víz-, gáz- vagy csatornadíj – nem számít a bérbeadó bevételének, ha a bérlő a fogyasztásmérők alapján meghatározott, tényleges fogyasztásnak megfelelő összeget téríti meg, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.

Ez nem alkalmazható automatikusan minden, a bérlőre áthárított összegre. A közös költség például bevételnek számít akkor is, ha tartalmaz bizonyos közüzemi tételeket. Szintén eltérő a helyzet fix összegű rezsi vagy költségtérítés esetén.

Ezért a bérleti szerződésben is célszerű egyértelműen elkülöníteni a bérleti díjat és a bérlő által fizetendő egyéb költségeket.

Kell adószám a lakás bérbeadásához?

Nem feltétlenül. Magánszemély alapvetően adószám nélkül, adóazonosító jelével is bérbe adhat ingatlant, ha nem áll fenn olyan körülmény, amely miatt adószám kiváltása szükséges.

A nem turisztikai célú ingatlan-bérbeadás főszabály szerint áfamentes.

Vannak azonban olyan esetek és választott adózási módok, amelyeknél adószámra lehet szükség, ezért speciális helyzetben érdemes a vonatkozó NAV-szabályokat külön ellenőrizni.

Mikor kell megfizetni az adóelőleget?

A bérbeadásból származó jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget kell fizetni. Ha a bérlő magánszemély, az adóelőleget a bérbeadó állapítja meg és fizeti meg negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig.

Ha viszont a lakást például egy cég vagy egyéni vállalkozó bérli, akkor kifizetőként főszabály szerint a bérlő állapítja meg és vonja le az adóelőleget a bérbeadó nyilatkozata alapján, majd igazolást ad róla.

Hogyan kell igazolni a bérleti díj megfizetését?

A bérbeadásból származó bevételt dokumentálni kell. Banki átutalás esetén erre alkalmas lehet a bankszámlakivonat, készpénzes fizetésnél pedig például átvételi elismervény.

Gyakorlati szempontból az átutalás mindkét fél számára átlátható megoldás lehet. A közleményben érdemes feltüntetni, hogy mely időszak bérleti díjáról van szó.

Mi a helyzet a kaucióval?

A kaució – jogilag pontosabban óvadék – célja jellemzően az, hogy biztosítékot nyújtson a bérbeadónak például elmaradt fizetés vagy az ingatlanban okozott kár esetére.

Az adózási megítélés szempontjából jelentősége lehet annak, hogy az összeg valóban visszajáró biztosítékként funkcionál-e, vagy később például bérleti díjba beszámítják, illetve a bérbeadó jogosulttá válik annak megtartására. Emiatt a kaució feltételeit is pontosan érdemes rögzíteni a bérleti szerződésben.

Mi történik, ha a bérbeadó maga is bérel lakást?

Meghatározott feltételekkel a bérbeadó a saját ingatlanának bérbeadásából származó bevételéből levonhatja egy másik településen általa bérelt lakás bérleti díját.

Ennek egyik feltétele, hogy a másik lakást 90 napnál hosszabb ideig bérelje, és az így figyelembe vett bérleti díjat más tevékenységből származó bevételével szemben ne számolja el költségként, illetve azt számára még részben se térítsék meg.

A rövid távú lakáskiadásra más szabályok vonatkozhatnak

A turisztikai célú rövid távú lakáskiadás, magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás nem azonos a hagyományos hosszú távú lakásbérbeadással. Ezeknél eltérő bejelentési, adózási és egyéb kötelezettségek is felmerülhetnek.

Ezért aki nem hosszú távra, hanem például turisztikai céllal kívánja hasznosítani az ingatlanát, annak külön az erre vonatkozó szabályokat kell figyelembe vennie.

Mire érdemes még figyelni lakáskiadás előtt?

Az adózás csak az ingatlan bérbeadásának egyik része. Legalább ilyen fontos a megfelelő bérleti szerződés, a bérleti díj és a rezsi pontos meghatározása, a kaució feltételeinek rögzítése, valamint az ingatlan átadáskori állapotának dokumentálása.

A bevételekről és az elszámolni kívánt költségekről érdemes folyamatos nyilvántartást vezetni, a szükséges bizonylatokat pedig megőrizni. Így az éves személyijövedelemadó-bevallás elkészítése is egyszerűbb lehet.

Összefoglalva

A magánszemély hosszú távú ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme után 15 százalék SZJA fizetendő. A jövedelem meghatározására alkalmazható a 10 százalékos költséghányad vagy – a vonatkozó szabályok szerint – a tételes költségelszámolás.

A lakáskiadás megkezdése előtt érdemes tisztázni a rezsi elszámolását, az adóelőleg fizetésének módját, az esetleges adószám-kötelezettséget és a bérleti szerződés feltételeit is.

A megfelelően előkészített lakáskiadás nemcsak biztonságosabbá teszi a bérbeadást, hanem az adózással kapcsolatos későbbi problémák jelentős része is megelőzhető.

A cikk általános tájékoztatást nyújt a közzététel időpontjában, 2024 decemberében alkalmazandó főbb szabályokról, és nem minősül személyre szabott adó- vagy jogi tanácsadásnak.