Ingatlanvásárlás 2026-ban – Illeték, költségek és fontos tudnivalók vevőknek

Egy lakás vagy családi ház megvásárlásakor nemcsak a vételárral kell számolni. Az ingatlanvásárláshoz illeték, ügyvédi költség és más kiadások is kapcsolódhatnak, miközben már az adásvételi szerződés aláírása előtt több olyan kérdést érdemes tisztázni, amely később jelentős költséget vagy kellemetlenséget előzhet meg.

Összefoglaljuk, mire érdemes figyelnie, ha 2026-ban vásárol ingatlant, hogyan működik a vagyonszerzési illeték, mikor lehet kevesebb az illeték, és milyen további költségekkel érdemes előre kalkulálni.

Mennyi a vagyonszerzési illeték ingatlanvásárláskor?

Ingatlan vásárlásakor főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Az általános illetékmérték az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka.

A forgalmi értéket a NAV állapítja meg. Ez sok esetben megegyezik az adásvételi szerződésben szereplő vételárral, de a NAV ettől eltérő forgalmi értéket is megállapíthat.

Ha például egy lakás forgalmi értéke 80 millió forint, és semmilyen mentesség vagy kedvezmény nem alkalmazható, akkor a 4 százalékos illeték összege 3 200 000 forint.

Eladott egy lakást és másikat vásárol? Kevesebb lehet az illeték

Az egyik legfontosabb illetékszabály az úgynevezett cserét pótló vétel. Ennek lényege, hogy meghatározott feltételek mellett nem feltétlenül a megvásárolt lakás teljes forgalmi értéke után kell illetéket fizetni.

2026-tól, ha magánszemélyként lakást vásárol, és másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül eladta, a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete lehet az illeték alapja. A kedvezmény akkor is alkalmazható, ha a másik lakást a vásárlást követő egy éven belül értékesíti, amennyiben a szükséges feltételek teljesülnek.

Például ha egy korábbi lakást 60 millió forintos forgalmi értéken értékesített, majd 80 millió forintos lakást vásárol, akkor megfelelő feltételek esetén nem 80 millió, hanem a 20 millió forintos értékkülönbözet képezheti az illeték alapját. Ennek 4 százaléka 800 000 forint.

Ha pedig a megvásárolt lakás forgalmi értéke alacsonyabb az eladott lakásénál, a vonatkozó feltételek teljesülése esetén illetékfizetési kötelezettség sem keletkezik.

Mi történik, ha előbb vásárol és csak utána adja el a régi lakását?

Erre is van lehetőség. Ha a vásárlást követő egy éven belül tervezi értékesíteni a másik lakását, erről legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkozni kell, és kérni kell a cserét pótló vétel szabályának alkalmazását.

Ilyenkor a NAV megállapítja a megvásárolt lakás forgalmi értékét, az illetékkiszabási eljárást pedig a feltételek szerint felfüggesztheti. Az eladást később megfelelően igazolni kell.

Ezért ha már a vásárláskor tudja, hogy meglévő lakását rövid időn belül értékesíteni fogja, ezt érdemes már az adásvételi szerződés készítésekor jelezni az eljáró ügyvédnek.

A vételáron és az illetéken kívül milyen költségekkel kell számolni?

Az ingatlanvásárlás teljes költsége nem áll meg a vételárnál és a vagyonszerzési illetéknél. Az adott ügylettől függően további kiadások is felmerülhetnek.

• ügyvédi munkadíj;
• ingatlan-nyilvántartási eljárással kapcsolatos díjak;
• hitel igénybevétele esetén banki, értékbecslési és egyéb finanszírozási költségek;
• szükség esetén műszaki szakértő díja;
• költözés, felújítás vagy berendezés költségei.

Éppen ezért a rendelkezésre álló teljes összeget nem célszerű automatikusan az ingatlan maximális vételárával azonosítani. A vásárlás előtt érdemes külön keretet hagyni a járulékos költségekre is.

Mit ellenőrizzen az adásvételi szerződés előtt?

Egy ingatlan megtekintésekor elsősorban annak állapotát, elhelyezkedését és árát látjuk. A vásárlási döntéshez azonban ennél több információ szükséges.

Fontos tisztázni többek között az ingatlan tulajdoni viszonyait, az esetleges terheket és jogokat, valamint azt, hogy az ingatlan tényleges állapota és használata megfelel-e a rendelkezésre álló dokumentumoknak.

Társasházi lakásnál érdemes tájékozódni a társasház helyzetéről, a közös költségről és a várható nagyobb kiadásokról is. Családi háznál pedig különösen fontos lehet az épület műszaki állapotának megfelelő felmérése.

Foglaló vagy előleg – nem ugyanaz

Az ingatlanvásárlás során gyakran már a teljes vételár megfizetése előtt jelentős összeg kerül átadásra. Nem mindegy azonban, hogy ez az összeg milyen jogcímen kerül kifizetésre.

A foglaló és az előleg jogkövetkezménye eltérő, ezért az átadott összeg megnevezését és feltételeit nem érdemes pusztán hétköznapi szóhasználat alapján kezelni.

Különösen nagyobb összeg átadása előtt célszerű ügyvéddel pontosan tisztázni, milyen kötelezettséget vállalnak a felek, és mi történik akkor, ha az adásvétel valamely okból mégsem valósul meg.

Hitelből vásárol? A finanszírozást időben tisztázza

Ha a vételár egy részét bankhitelből kívánja megfizetni, a finanszírozás feltételeit célszerű már az ingatlan kiválasztása előtt megismerni.

Az, hogy a vevő mekkora hitelre számít, és az, hogy a bank végül mekkora összeget hajlandó finanszírozni, nem feltétlenül ugyanaz. A bank saját hitelbírálatot és értékbecslést végezhet, ezért a fizetési határidőket is ennek figyelembevételével kell kialakítani.

Az adásvételi szerződés után még nincs vége a folyamatnak

A szerződés aláírását követően következhet a vételár további részleteinek megfizetése, a finanszírozás teljesítése, az ingatlan-nyilvántartási eljárás, majd végül az ingatlan birtokbaadása.

A birtokbaadáskor érdemes jegyzőkönyvet készíteni, rögzíteni a mérőórák állását, átvenni az ingatlanhoz tartozó kulcsokat és dokumentumokat, valamint rendezni a közüzemi szolgáltatások átírását.

Ne csak az ingatlant, a teljes ügyletet nézze

Egy jó ingatlan megtalálása önmagában még nem jelenti azt, hogy a vásárlás minden szempontból megfelelő lesz. A vételár, az ingatlan állapota, a finanszírozás, az illeték, a szerződéses feltételek és a birtokbaadás együtt alkotják a teljes ügyletet.

Különösen fontos előre meghatározni, hogy mekkora teljes költség vállalható biztonságosan, és mely feltételekhez ragaszkodik a vevő az ingatlan kiválasztásakor.

Összefoglalva

Ingatlanvásárláskor 2026-ban főszabály szerint az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka a visszterhes vagyonátruházási illeték, de több olyan mentesség és kedvezmény létezik, amely módosíthatja a ténylegesen fizetendő összeget.

Különösen fontos a cserét pótló vétel szabálya: 2026-tól meghatározott feltételekkel a vásárlást megelőző öt éven belül eladott másik lakás is figyelembe vehető az illeték alapjának meghatározásakor.

Egy ingatlan megvásárlásakor ezért nemcsak azt érdemes megvizsgálni, hogy megfelelő-e az ingatlan és elfogadható-e a vételára, hanem azt is, hogy a teljes vásárlási folyamat milyen költségekkel és kötelezettségekkel jár.

A Starting Ingatlan 2009 óta dolgozik a budapesti ingatlanpiacon. Ingatlankeresésnél és a megfelelő otthon kiválasztásánál munkatársaink a vásárlási folyamat során is segítséget nyújtanak.

A cikk általános tájékoztatást nyújt a 2026-ban alkalmazandó főbb szabályokról, és nem minősül személyre szabott jogi, adó- vagy pénzügyi tanácsadásnak. Egyedi ügyben az aktuális szabályokat és feltételeket külön szükséges ellenőrizni.