Mennyit ér a lakásom? – Így határozható meg a reális piaci érték

Ha ingatlana eladását tervezi, az egyik legfontosabb kérdés, hogy mennyit ér valójában a lakása. A megfelelő eladási ár meghatározása nemcsak a várható bevételt befolyásolja, hanem azt is, hogy mennyi idő alatt találhat komoly vevőt.

A túl magas irányár miatt az ingatlan hosszú ideig hirdetésben maradhat, míg a túl alacsony ár szükségtelen anyagi veszteséget okozhat. A cél ezért nem a lehető legmagasabb hirdetési ár, hanem a reális piaci értékhez igazodó, tudatos árképzés.

1. Mit jelent egy lakás reális piaci értéke?

A piaci érték az az összeg, amelyért egy ingatlan megfelelő értékesítési körülmények között, tájékozott és egymástól független felek között várhatóan gazdát cserélhet.

Fontos különbséget tenni három fogalom között:

• Piaci érték: az ingatlan jellemzői és az aktuális piaci körülmények alapján becsült érték.
• Hirdetési ár: az az összeg, amelyen a tulajdonos eladásra kínálja az ingatlant.
• Tényleges eladási ár: az az összeg, amelyben az eladó és a vevő végül megállapodik.

A három összeg nem feltétlenül azonos. A hirdetési ár tartalmazhat alkulehetőséget, míg a tényleges eladási árat a vevői kereslet, az ingatlan állapota és az értékesítés körülményei is befolyásolják.

2. Mi határozza meg leginkább egy lakás értékét?

Elhelyezkedés és környék

Budapesten akár ugyanazon kerületen belül is jelentős árkülönbségek lehetnek.

Az értéket befolyásolhatja többek között:

• az utca és a közvetlen környezet;
• a tömegközlekedés és a közúti megközelíthetőség;
• az üzletek, iskolák és szolgáltatások közelsége;
• a környék zajterhelése és zöldfelületei;
• az adott városrész iránti vásárlói kereslet.

Egy jó közlekedésű, rendezett utcában található lakás értéke eltérhet egy hasonló méretű, de kevésbé kedvező elhelyezkedésű ingatlanétól.

Alapterület és alaprajz

Nem kizárólag a négyzetméterek száma számít. A lakás elrendezése, a szobák használhatósága, a természetes fény és a tárolási lehetőségek szintén fontosak.

Két azonos alapterületű lakás közül a praktikusabb alaprajzú sok esetben vonzóbb lehet a vásárlók számára.

Műszaki és esztétikai állapot

A nyílászárók, a fűtési rendszer, az elektromos hálózat, a burkolatok és a vizes helyiségek állapota mind hatással lehet az értékre.

A felújított lakás általában kedvezőbb megítélésre számíthat, de nem minden felújítási költség térül meg teljes egészében az eladási árban.

Az épület állapota

Társasházi lakásoknál a lakáson kívül az egész épületet is értékelni kell.

Számít például a tető, a homlokzat, a lépcsőház, a lift, a közös költség, valamint a társasház tervezett felújításainak és pénzügyi helyzetének alakulása.

Emelet, tájolás és kiegészítők

Az erkély, a terasz, a panoráma, a parkolási lehetőség vagy a lift növelheti az ingatlan vonzerejét. Ugyanakkor ezek értéke mindig az adott ingatlantípustól és környéktől függ.

3. Miért nem elég az átlagos négyzetméterár?

Az egyik leggyakoribb hiba, amikor a tulajdonos egy interneten látott kerületi átlagárat megszoroz lakása alapterületével, és az eredményt kész piaci értéknek tekinti.

Például ha egy környéken a hirdetések átlagos kínálati ára 1,2 millió forint négyzetméterenként, abból nem következik, hogy minden 60 négyzetméteres lakás 72 millió forintot ér.

A különbséget az ingatlan állapota, az épület, az elhelyezkedés és a vásárlói kereslet együttesen alakítja.

A négyzetméterár hasznos tájékozódási pont, de önmagában nem helyettesíti az ingatlan egyedi értékelését.

4. Hogyan hasonlítsa össze lakását más ingatlanokkal?

A pontosabb értékbecsléshez érdemes olyan ingatlanokat vizsgálni, amelyek valóban összehasonlíthatók a saját lakásával.

Elsősorban a következő szempontokat vegye figyelembe:

1. Ugyanabban a városrészben vagy hasonló adottságú környéken találhatók-e?
2. Hasonló-e az épület típusa és állapota?
3. Közel azonos-e az alapterület és a szobaszám?
4. Összevethető-e a lakások műszaki állapota?
5. Hasonlóak-e az olyan értéknövelő tulajdonságok, mint az erkély, a lift vagy a parkolás?

Az internetes hirdetésekből elsősorban a kínálati árakat ismerheti meg, nem pedig a ténylegesen megkötött adásvételek végső árait.

Ezért az összehasonlítás során célszerű a helyi ingatlanpiaci tapasztalatokat és az elérhető tranzakciós információkat is figyelembe venni.

5. Mennyit számít a budapesti kerület és a városrész?

A budapesti lakáspiac nem egységes.

Egy kerületen belül is eltérő lehet a belvároshoz közeli, jó közlekedésű részek, a lakótelepek, a kertvárosias utcák és az új építésű lakóparkok árszintje.

Például Újpesten, Óbudán vagy a XV. kerületben sem lehet egyetlen kerületi átlagárból minden ingatlan értékére megbízható következtetést levonni.

A Budapest környéki településeknél további fontos tényező lehet az ingázási idő, a vasúti vagy autóbuszos kapcsolat, valamint a helyi infrastruktúra.

A megfelelő ár meghatározásához ezért nemcsak kerületi, hanem lehetőség szerint városrészi és utcai szintű piacismeret is szükséges.

6. Milyen hibákat érdemes elkerülni az ár meghatározásakor?

A szomszéd hirdetési árának átvétele. Attól, hogy egy hasonló lakást meghirdettek egy adott összegért, még nem biztos, hogy azon az áron el is adják.

A felújítás teljes költségének hozzáadása. A felújítás javíthatja az ingatlan értékét, de a piac nem feltétlenül fizeti meg minden beruházás teljes összegét.

Az érzelmi érték beépítése az árba. Egy lakáshoz személyes emlékek kötődhetnek, ezek azonban a vásárlók számára általában nem jelentenek külön piaci értéket.

A túlárazás hosszú ideig történő fenntartása. Ha egy ingatlan tartósan kevés érdeklődést vált ki, érdemes újraértékelni az árazást, a hirdetést és az értékesítési stratégiát.

7. Segíthet az online ingatlanérték-becslés?

Az online ingatlanérték-becslés gyors kiindulópontot adhat az eladás megtervezéséhez.

Az ingatlan elhelyezkedése, típusa, mérete és további jellemzői alapján előzetes értékbecslés készíthető.

Fontos azonban, hogy az online becslés nem feltétlenül tud minden egyedi adottságot figyelembe venni. Egy különleges panoráma, az átlagostól eltérő műszaki állapot vagy egy sajátos alaprajz jelentősen befolyásolhatja a végső értéket.

Ezért az online eredményt célszerű szakértői értékeléssel pontosítani, különösen akkor, ha az ingatlan értékesítését rövid időn belül tervezi.

8. Mikor érdemes újraértékelni az ingatlan árát?

Az ingatlanpiac folyamatosan változik. A kereslet, a hitelfelvételi lehetőségek, az újonnan megjelenő kínálat és a gazdasági környezet mind befolyásolhatják az árakat.

Az árazást különösen akkor érdemes felülvizsgálni, ha:

• a lakást már hosszabb ideje hirdetik, de kevés a komoly érdeklődő;
• sokan megtekintik a hirdetést, de alig érkezik megkeresés;
• a megtekintések után rendszeresen hasonló kifogások hangzanak el;
• a környéken jelentősen változott a hasonló ingatlanok kínálata;
• az ingatlan állapota vagy értékesítési feltételei megváltoztak.

Az ár módosítása nem automatikus megoldás minden esetben. Először azt kell megérteni, hogy az érdeklődés hiányát valóban az ár, vagy esetleg a hirdetés minősége, a bemutatás módja vagy más tényező okozza.

9. Hogyan határozható meg a megfelelő eladási ár?

A tudatos árképzés több lépésből áll:

1. Az ingatlan műszaki, jogi és használati adottságainak felmérése.
2. A közvetlen környék összehasonlítható ingatlanjainak vizsgálata.
3. Az aktuális kínálat és vásárlói kereslet értékelése.
4. A reális piaci érték becslése.
5. Az eladási célhoz és időzítéshez igazodó hirdetési ár meghatározása.

A helyesen megválasztott irányár segíthet abban, hogy az ingatlan megfelelő érdeklődőket érjen el, és az értékesítés ne húzódjon el indokolatlanul.

10. Mennyit ér az Ön ingatlana?

Ha lakása vagy háza eladását tervezi Budapesten vagy környékén, érdemes már az első lépésnél megalapozott értékbecslésből kiindulnia.

A Starting Ingatlan 2009 óta dolgozik a budapesti ingatlanpiacon. Helyismeretünk és értékesítési tapasztalataink segítségével támogatjuk az ingatlantulajdonosokat a reális ár meghatározásában és az értékesítés előkészítésében.

Szeretné megtudni, mennyit érhet az ingatlana?

Indítsa el online ingatlanérték-becslésünket, és tegye meg az első lépést a tudatos ingatlaneladás felé.

Online ingatlanérték-becslés indítása