A jogszabályok szerint az ebből származó jövedelem után adózni kell. A megfelelő adózási szabályok betartása nemcsak a törvényes működés érdekében fontos, hanem hosszú távon megkímélhet minket a későbbi kellemetlenségektől.

Az ingatlan bérbeadásának adózási alapjai

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után 15%-os személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Ez a jövedelem az éves bevétel és az elszámolható költségek különbségeként határozható meg. Például, ha a bérleti díjból egy év alatt 2 millió forint bevételt szerzel, és ebből 200 ezer forintot költöttél karbantartásra, akkor a jövedelmed 1,8 millió forint lesz, amely után az SZJA-t számolják ki. Ezért fontos, hogy minden költséget precízen vezess, és megőrizd az ezzel kapcsolatos bizonylatokat.

Bár az ingatlan bérbeadására vonatkozóan nincsenek széles körű adókedvezmények, bizonyos helyzetekben csökkenthető az adóteher. Például, ha a bérbeadó magánszemélyként végzi a tevékenységet, az éves jövedelméből levonhatók az igazolható költségek. Egyes esetekben az energetikai korszerűsítés költségei is elszámolhatók, ha ezek az ingatlan hosszú távú értékét növelik. Emellett az ingatlan-nyilvántartási díjak, a biztosítási díjak és a karbantartási költségek szintén levonhatók. Ezeknek a lehetőségeknek a kihasználásához azonban elengedhetetlen a pontos nyilvántartás és a hatályos adószabályok ismerete.

Mikor és hogyan kell az adót befizetni?

Az adófizetés nem egyszerűen az éves adóbevallással történik. Az adóelőleget negyedévente kell befizetni, amely biztosítja, hogy az adóév végére ne halmozódjon fel jelentős összeg. Ez nemcsak megkönnyíti a pénzügyi tervezést, hanem elkerülhetővé teszi a késedelmi kamatokat is. Az éves adóbevallást pedig minden év május 20-ig kell benyújtani, amelyben pontosan fel kell tüntetni az összes bérleti díjból származó jövedelmet és a levonható költségeket. Érdemes előre készülni, és szükség esetén szakértői segítséget kérni, hogy a folyamat gördülékenyen menjen.

A folyamat megkönnyítése érdekében a NAV online rendszere, az e-SZJA használható. Ez a rendszer automatikusan előkészíti a bevallást, amelyet a bérbeadónak csak ellenőriznie és jóváhagynia kell.

Gyakori, elkerülendő hibák

Sokan a bérleti díjból származó bevételt nem dokumentálják megfelelően, ami komoly problémákhoz vezethet egy esetleges ellenőrzés során. Az alábbi hibák a leggyakoribbak:

Nem vezetnek pontos nyilvántartást a bevételekről és a kiadásokról. Fontos figyelni arra, hogy a költségek dokumentációja megfelelő legyen, mivel az adóhatóság kérheti ezek bemutatását egy ellenőrzés során.

Elmulasztják az adóelőleg befizetését, ami késedelmi kamatot eredményez.

Nem számolnak a levonható költségekkel, így feleslegesen magas adóalapot képeznek.

Nem tájékozódnak arról, hogy szükséges-e áfát fizetni.

Ezek a hibák nemcsak anyagi következményekkel járhatnak, hanem a bérbeadó hitelességét is csorbíthatják a bérlő és a hatóságok szemében.

Mi a helyzet a kaucióval adózási szempontból?

A kaució általában nem számít azonnali bevételnek, hiszen a bérlő ezt az összeget az ingatlan állapotának biztosítékaként fizeti. Az adózási szabályok szerint a kaució csak akkor válik bevétellé, ha a bérbeadó azt részben vagy egészben felhasználja, például károk helyreállítására vagy elmaradt bérleti díj kiegyenlítésére. Amennyiben a bérleti időszak végén a kauciót maradéktalanul visszaadják a bérlőnek, az nem adóköteles. 

Változik valami, ha az ingatlant egy vállalkozás bérli ki?

Amennyiben az ingatlant egy vállalkozás bérli ki, az adózás alapvetően nem különbözik a magánszemélyek bérbeadásától, de van néhány fontos különbség és szabály, amire figyelni kell. A vállalkozások által fizetett bérleti díjakat rendszerint számlázni kell, ami azt jelenti, hogy a bérbeadónak adószámmal kell rendelkeznie. Az adószám igénylésének kötelezettsége tehát a bérbeadót terheli, még akkor is, ha a magánszemélyként bérbe adó nem vállalkozásként működik.

Továbbá, ha az ingatlan ÁFA-köteles, akkor a bérbeadás során az ÁFA-t is meg kell fizetni. Ez különösen fontos lehet iroda- vagy üzlethelyiségek bérbeadásakor. Érdemes egyeztetni könyvelővel vagy adótanácsadóval, hogy a bérbeadás pontos feltételei megfeleljenek a vállalkozásokra vonatkozó szabályoknak.

Mik a különbségek rövid távú kiadás esetén?

A rövid távú lakáskiadás, például az Airbnb-n keresztüli szállásadás, eltér a hosszú távú bérbeadástól adózási szempontból. Ebben az esetben szálláshely-szolgáltatásként kell adózni, ami több adminisztratív kötelezettséggel jár. Az idegenforgalmi adót (IFA) az önkormányzat felé kell megfizetni, a turizmusfejlesztési hozzájárulás pedig a bevétel 4%-a. Továbbá a tevékenység áfaköteles lehet, és kötelező az adószám kiváltása, valamint a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központnál (NTAK) való regisztráció. Ezek a szabályok nagyobb átláthatóságot és pontos adminisztrációt igényelnek.

Az ingatlan bérbeadása remek lehetőséget nyújt passzív jövedelem szerzésére, de csak akkor, ha betartjuk az adózási szabályokat. A megfelelően dokumentált bevételek és kiadások, valamint a pontos adófizetés nemcsak a törvényesség alapfeltételei, hanem hosszú távon segítenek elkerülni a kellemetlen következményeket. Ha bérbeadáson gondolkozol, mindig tájékozódj alaposan, és kérd szakértők segítségét, hogy a lehető legjobban járj el.