Ingatlan ajándékozása és öröklése 2026-ban – Mikor kell illetéket fizetni?

Ingatlan nemcsak adásvétellel kerülhet új tulajdonoshoz. Gyakori, hogy egy lakást vagy családi házat családon belül ajándékoznak el, illetve az ingatlan örökléssel kerül az új tulajdonoshoz.

Az egyik legfontosabb kérdés ilyenkor az, hogy kell-e illetéket fizetni. A válasz jelentős részben attól függ, milyen kapcsolatban áll egymással az ajándékozó és a megajándékozott, illetve az örökhagyó és az örökös.

Összefoglaljuk az ingatlan ajándékozásának és öröklésének 2026-ban alkalmazandó legfontosabb illetékszabályait.

Mennyi az illeték ingatlan ajándékozásakor?

Ajándékozás esetén az illetéket a megajándékozottnak kell megfizetnie. Az ajándékozási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon tiszta értékének 18 százaléka.

Lakástulajdon, illetve lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes megszerzésénél azonban az illeték mértéke 9 százalék.

Ez a szabály akkor válik igazán fontossá, ha az ajándékozás nem tartozik valamely illetékmentes családi vagyonátruházás körébe.

Mikor illetékmentes az ingatlan ajándékozása?

Nem kell ajándékozási illetéket fizetni többek között akkor, ha az ajándékozás:

• egyenes ági rokonok között történik, például szülő és gyermek vagy nagyszülő és unoka között;
• házastársak között történik;
• testvérek között történik.

Az egyenes ági rokonságon alapuló mentesség az örökbefogadással létrejött rokoni kapcsolatra is kiterjed.

A testvérek közötti mentesség a vér szerinti testvérek mellett a féltestvérekre és az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatra is vonatkozhat a törvényi feltételek teljesülése esetén.

Nem minden családtag közötti ajándékozás automatikusan illetékmentes

Fontos, hogy a családi vagy rokoni kapcsolat önmagában nem jelenti minden esetben az illetékmentességet. Az illetéktörvény konkrétan meghatározza azokat a kapcsolatokat, amelyekre a mentesség vonatkozik.

Ezért például távolabbi rokoni kapcsolatnál nem célszerű abból kiindulni, hogy az ingatlan ajándékozása automatikusan illetékmentes. Ilyen esetben az ajándékozás előtt érdemes pontosan ellenőrizni az adott rokoni kapcsolatra vonatkozó szabályt.

Mennyi az öröklési illeték?

Öröklésnél az illeték alapja főszabály szerint az örökös által megszerzett vagyon tiszta értéke, vagyis a megszerzett vagyon forgalmi értéke a hagyatékot terhelő, figyelembe vehető tartozásokkal csökkentve.

Az öröklési illeték általános mértéke 18 százalék, míg lakástulajdon és lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog öröklésekor 9 százalék.

Mikor illetékmentes az ingatlan öröklése?

Az öröklés illetékmentes többek között akkor, ha az örökös az örökhagyó:

• egyenes ági rokona;
• házastársa;
• testvére.

Ez azt jelenti, hogy például a gyermek a szülőjétől örökölt lakás után, illetve a házastárs vagy testvér a törvényi feltételeknek megfelelő öröklés esetén nem fizet öröklési illetéket.

Ajándékozás vagy öröklés – nem ugyanaz az élethelyzet

Bár mindkét esetben ellenérték nélkül kerülhet ingatlan más személy tulajdonába, jogilag és az eljárás szempontjából jelentős különbség van az ajándékozás és az öröklés között.

Ajándékozásnál az ingatlan tulajdonosa még életében, ajándékozási szerződéssel ruházza át a tulajdonjogot. Öröklésnél a tulajdonjog az örökhagyó halálához kapcsolódó hagyatéki eljárás eredményeként kerül az örököshöz.

Mi történik, ha később eladják az ajándékba kapott vagy örökölt ingatlant?

Az illetékmentességet nem szabad összekeverni az ingatlan későbbi értékesítésének személyijövedelemadó-szabályaival.

Attól, hogy valaki illetékmentesen kapott vagy örökölt egy ingatlant, annak későbbi értékesítésekor még külön meg kell vizsgálni, keletkezik-e adóköteles jövedelme.

Az ingatlaneladás SZJA-jának meghatározásánál többek között a szerzés időpontjának, a megszerzési értéknek, az eladási árnak és az elszámolható költségeknek is jelentősége lehet.

Haszonélvezeti jog is kapcsolódhat az ingatlanhoz

Családon belüli ingatlan-átruházásnál gyakori megoldás, hogy a tulajdonos elajándékozza az ingatlant, ugyanakkor saját maga számára haszonélvezeti jogot tart fenn.

A tulajdonjog és a haszonélvezeti jog azonban eltérő jogosultságokat jelent. Ezért ilyen konstrukciónál az ajándékozási szerződés elkészítése előtt különösen fontos tisztázni, hogy a felek pontosan milyen jogokat szeretnének fenntartani vagy megszerezni.

Ingatlan ajándékozásánál írásbeli szerződés szükséges

Ingatlan tulajdonjogának ajándékozással történő átruházásához megfelelő írásbeli szerződés és ingatlan-nyilvántartási eljárás szükséges.

Ezért az ingatlan családon belüli átadását sem érdemes egyszerű, informális megállapodásként kezelni. Az illetékmentesség ugyanis nem jelenti azt, hogy maga a tulajdonjog átruházása ne igényelne szabályos jogi eljárást.

Összefoglalva

2026-ban lakástulajdon ajándékozásának és öröklésének illetéke főszabály szerint 9 százalék, míg az ajándékozási és öröklési illeték általános mértéke 18 százalék.

Számos családon belüli vagyonátruházás azonban illetékmentes. Különösen fontos az egyenes ági rokonok, házastársak és testvérek közötti mentesség.

Nagyobb értékű ingatlan ajándékozása előtt érdemes nemcsak az illetéket, hanem a tulajdonjogi, haszonélvezeti és későbbi értékesítéshez kapcsolódó következményeket is átgondolni.

A Starting Ingatlan 2009 óta dolgozik a budapesti ingatlanpiacon. Ingatlan értékének meghatározásában és értékesítésének előkészítésében munkatársaink segítséget nyújtanak.

A cikk általános tájékoztatást nyújt a 2026-ban alkalmazandó főbb illetékszabályokról, és nem minősül személyre szabott jogi vagy adótanácsadásnak. Egyedi ügyben érdemes ügyvéd vagy adószakértő segítségét kérni, illetve a NAV aktuális tájékoztatását ellenőrizni.