Adózás
Ingatlan eladás utáni SZJA kalkulátor
Hogyan számítható ki az ingatlan eladása után fizetendő SZJA? Bemutatjuk a 2018-ban alkalmazandó számítási szabályokat, az időmúlás hatását és egy egyszerű példát.
Ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámítása
Ha magánszemély ingatlant értékesít, az eladásból származó jövedelme után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie. Az SZJA mértéke 15 százalék.
Fontos, hogy nem az ingatlan teljes eladási ára után kell 15 százalék adót fizetni. Először az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet kell meghatározni, amelyet többek között a vételár, az eladási ár, az elszámolható költségek és az ingatlan megszerzése óta eltelt idő befolyásol.
Hogyan számítható ki az ingatlaneladásból származó jövedelem?
Az ingatlan értékesítéséből származó bevételből levonhatók a jogszabály szerint elszámolható, megfelelően igazolt költségek.
Ilyen lehet többek között:
- az ingatlan megszerzésére fordított összeg;
- a megszerzéssel kapcsolatos igazolt kiadások, például a megfizetett illeték;
- az ingatlan értékét növelő, igazolt beruházások költsége;
- az értékesítéssel kapcsolatos igazolt kiadások, például az ingatlanközvetítői díj.
A bevételből levont, elszámolható költségek után fennmaradó összeg a számított összeg. Ennek az ingatlan megszerzése óta eltelt idő alapján meghatározott része minősül jövedelemnek.
Az ingatlan megszerzése óta eltelt idő
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem meghatározásánál fontos, hogy hány év telt el az ingatlan megszerzése és értékesítése között.
A számított összeg figyelembe veendő része az idő múlásával fokozatosan csökken:
| Szerzés éve 2018-as értékesítés esetén | A számított összeg figyelembe veendő része |
|---|---|
| 2018 | 100% |
| 2017 | 100% |
| 2016 | 90% |
| 2015 | 60% |
| 2014 | 30% |
| 2013 vagy korábban | 0% |
Ez azt jelenti, hogy egy 2013-ban vagy korábban megszerzett ingatlan 2018-as értékesítése esetén az időmúlás miatt már nem keletkezett adóköteles jövedelem.
Mit jelentenek a táblázat százalékai?
A táblázatban szereplő százalékok nem az eladási árra vonatkoznak. Először a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, majd az így kapott számított összegnek a szerzés éve alapján meghatározott része minősül jövedelemnek.
Ennek a jövedelemnek a 15 százalékát kell személyi jövedelemadóként megfizetni.
Egy egyszerű példa
Tegyük fel, hogy valaki 2015-ben 20 millió forintért vásárolt egy lakást, amelyet 2018-ban 25 millió forintért értékesített. Az egyszerűség kedvéért további elszámolható költséggel most nem számolunk.
A bevétel és a megszerzésre fordított összeg különbsége 5 millió forint. Mivel az ingatlant 2015-ben szerezték és 2018-ban értékesítették, a számított összeg 60 százaléka minősül jövedelemnek.
Ez 3 millió forint jövedelmet jelent, amelynek 15 százaléka 450 000 forint SZJA.
A ténylegesen fizetendő adó ennél alacsonyabb is lehet, ha további, jogszerűen elszámolható és megfelelően igazolt költségek merültek fel.
Ha nincs jövedelem, nincs fizetendő SZJA sem
Ha az ingatlan értékesítéséből a bevétel és az elszámolható költségek figyelembevételével nem keletkezik jövedelem, akkor személyi jövedelemadót sem kell fizetni.
Ezért nem elegendő kizárólag azt vizsgálni, hogy mennyiért vásárolta és mennyiért értékesítette az ingatlant. Az igazolható és elszámolható költségeket is figyelembe kell venni.
Egy új lakás vásárlása nem csökkenti automatikusan az SZJA-t
2008-tól megszűnt a korábbi úgynevezett lakásszerzési kedvezmény. Ezért az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adója nem csökkenthető pusztán azért, mert az eladó a kapott összeget egy másik lakás vagy ház megvásárlására fordítja.
Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adózását nem szabad összekeverni a másik ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték szabályaival.
Összefoglalva
2018-ban az ingatlan értékesítéséből származó adóköteles jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kellett fizetni.
Az adó meghatározásakor nem a teljes eladási árból kellett kiindulni: figyelembe kellett venni az ingatlan megszerzésére fordított összeget, az igazolt és elszámolható költségeket, valamint a megszerzés és az értékesítés között eltelt időt.
A 2013-ban vagy korábban megszerzett ingatlan 2018-as értékesítése esetén az időmúlás szabálya alapján már nem keletkezett adóköteles jövedelem.
A cikk általános tájékoztatást nyújt a közzététel időpontjában, 2018-ban alkalmazandó főbb szabályokról, és nem minősül személyre szabott adó- vagy jogi tanácsadásnak.