Ingatlan értékesítés és SZJA: Mit érdemes tudni róla?

Egy ingatlan eladásakor nemcsak a megfelelő vételár, a vevő kiválasztása és az adásvételi szerződés fontos. Bizonyos esetekben az értékesítésből származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) is kell fizetni.

Az ingatlan értékesítéséből származó adóköteles jövedelem után 15 százalék SZJA fizetendő. Ez azonban nem azt jelenti, hogy az ingatlan teljes eladási árának 15 százalékát kell befizetni. Az adó alapjának meghatározásakor figyelembe kell venni többek között az ingatlan megszerzésére fordított összeget, az igazolható költségeket és azt is, hány év telt el a megszerzés óta.

Összefoglaljuk, hogyan működik az ingatlaneladás adózása, milyen költségek csökkenthetik a jövedelmet, és mikor nem kell SZJA-t fizetni az eladott ingatlan után.

Mennyi az ingatlaneladás után fizetendő SZJA?

Ha az ingatlan értékesítéséből adóköteles jövedelem keletkezik, annak 15 százalékát kell személyi jövedelemadóként megfizetni.

Fontos, hogy az adót nem automatikusan a teljes eladási ár után kell kiszámítani. Először meg kell határozni az értékesítésből származó számított összeget, majd figyelembe kell venni az ingatlan megszerzése óta eltelt időt.

Hogyan számítható ki az ingatlaneladásból származó jövedelem?

Kiindulásként az ingatlan értékesítéséből származó bevételből le kell vonni az adószabályok szerint elszámolható költségeket.

Ilyen költség lehet többek között:

• az ingatlan megszerzésére fordított összeg;
• a megszerzéssel összefüggő, igazolt kiadások;
• az ingatlan értékét növelő egyes beruházások igazolt költsége;
• az értékesítéssel kapcsolatos egyes igazolt kiadások.

A költségeket megfelelő bizonylattal, számlával vagy más, a jogszabályoknak megfelelő dokumentummal kell tudni igazolni. Ugyanazt a kiadást természetesen nem lehet többször elszámolni.

Az ingatlan megszerzésének éve jelentősen csökkentheti az adót

Az ingatlan értékesítésénél különösen fontos, hogy mikor történt a szerzés. A bevétel és az elszámolható költségek különbözeteként meghatározott számított összeg adóköteles része az évek múlásával csökken.

Ez azt jelenti, hogy ha valaki az ingatlant a megszerzését követő ötödik évben vagy később értékesíti, az időmúlás szabálya miatt már nem keletkezik adóköteles jövedelme az ingatlaneladásból.

Mit jelentett ez egy 2024-ben eladott ingatlannál?

2024-ben történő értékesítés esetén a szerzés évétől függően a számított összeg következő része minősült jövedelemnek:

Vagyis egy 2019-ben vagy korábban megszerzett ingatlan 2024-es értékesítésénél az időmúlás miatt már nem keletkezett adóköteles jövedelem.

Egy egyszerű példa az ingatlaneladás SZJA-jára

Tegyük fel, hogy egy lakást 2021-ben 50 millió forintért vásároltak, majd 2024-ben 65 millió forintért értékesítettek. Az egyszerűség kedvéért most más elszámolható költséggel nem számolunk.

A bevétel és a szerzési érték különbsége 15 millió forint. Mivel az értékesítés a szerzést követő harmadik évben történt, ennek 60 százaléka, vagyis 9 millió forint minősült jövedelemnek.

A 9 millió forint 15 százaléka 1 350 000 forint SZJA.

A tényleges adó ennél alacsonyabb is lehetett, ha voltak további, jogszerűen elszámolható és megfelelően igazolt költségek.

Mikor nem kell SZJA-t fizetni az ingatlan eladása után?

Nem keletkezik fizetendő SZJA például akkor, ha az ingatlant a szerzést követő ötödik évben vagy később értékesítik.

Szintén nem keletkezik adóköteles jövedelem, ha az elszámolható költségek elérik vagy meghaladják a bevétel összegét.

Ha az ingatlan értékesítéséből nem keletkezik adóköteles jövedelem, az ebből származó bevételt sem kell feltüntetni az SZJA-bevallásban.

Örökölt ingatlan eladásánál mi számít a szerzés időpontjának?

Öröklés esetén a szerzés időpontjának az örökhagyó halálának napja számít. Ez azért lényeges, mert az ötéves időszak meghatározásánál ezt az időpontot kell figyelembe venni.

Örökölt ingatlan értékesítésénél a megszerzésre fordított összeg meghatározása is eltérhet egy hagyományos vásárlástól, ezért ilyen esetben különösen fontos a hagyatéki iratok és az adózási szabályok pontos ellenőrzése.

Ha másik lakást vásárol, attól csökken az eladás után fizetendő SZJA?

Nem általános szabály, hogy egy másik lakás megvásárlása csökkenti az eladott ingatlan után fizetendő személyi jövedelemadót.

Az ingatlaneladás SZJA-szabályai és a másik ingatlan megvásárlásakor felmerülő vagyonszerzési illeték szabályai két külön adónemhez tartoznak.

Egy másik lakás vásárlásánál bizonyos feltételek mellett az illeték számításánál lehet jelentősége egy másik lakás értékesítésének, de ezt nem szabad összekeverni az eladott ingatlanból származó jövedelem után fizetendő SZJA-val.

Mikor kell bevallani és megfizetni az ingatlaneladás utáni adót?

Az ingatlan értékesítéséből származó adóköteles jövedelmet az értékesítést követő év személyijövedelemadó-bevallásában kell szerepeltetni.

A 2024-ben történt ingatlanértékesítésből származó adóköteles jövedelmet a 2024-es adóévről szóló SZJA-bevallásban kellett bevallani és az adót megfizetni.

Őrizze meg az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat

Az adó kiszámításánál jelentősége lehet a korábbi adásvételi szerződésnek, a megszerzéshez kapcsolódó dokumentumoknak, valamint az értéknövelő beruházásokról és az értékesítés költségeiről szóló bizonylatoknak.

Éppen ezért ezeket az iratokat nem érdemes az ingatlan eladásakor automatikusan kidobni. Egy megfelelően igazolt költség közvetlenül befolyásolhatja az adóköteles jövedelem és így a fizetendő SZJA összegét.

Összefoglalva

Ingatlan eladásakor az adóköteles jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. Nem a teljes eladási ár adózik: a jövedelem meghatározásakor figyelembe kell venni az elszámolható költségeket és az ingatlan megszerzése óta eltelt időt is.

A szerzést követő ötödik évben vagy később történő értékesítésnél az időmúlás miatt már nem keletkezik adóköteles jövedelem. Ha viszont az ingatlant ennél korábban értékesítik, fontos összegyűjteni a szerzéssel, értéknövelő beruházásokkal és értékesítéssel kapcsolatos dokumentumokat.

Az ingatlan eladási árának meghatározásakor ezért nemcsak azt érdemes kiszámolni, mennyiért értékesíthető az ingatlan, hanem azt is, hogy az eladás után várhatóan keletkezik-e SZJA-fizetési kötelezettség.

A cikk általános tájékoztatást nyújt a közzététel időpontjában, 2024 novemberében alkalmazandó főbb szabályokról, és nem minősül személyre szabott adó- vagy jogi tanácsadásnak.