Lakáseladás költségei – Milyen kiadásokkal számoljon az eladó?

Ingatlana eladásakor nemcsak az számít, mennyiért talál vevőt. Az értékesítéshez különböző kiadások is kapcsolódhatnak, amelyek befolyásolják, hogy a vételárból végül mennyi pénz marad az eladónál.

Az ingatlanközvetítői díj, az energetikai tanúsítvány, az esetleges személyi jövedelemadó és a tehermentesítés költségei eltérő helyzetekben merülhetnek fel. Összefoglaljuk, milyen költségekkel érdemes számolnia, ha 2026-ban lakást vagy házat ad el Budapesten vagy környékén.

1. Milyen költségekkel járhat egy lakás eladása?

Nincs minden ingatlanra érvényes, egységes eladási költség. Egy tehermentes, régóta tulajdonban lévő lakás értékesítése más kiadásokkal járhat, mint egy nemrég vásárolt, jelzáloghitellel terhelt ingatlan eladása.

Az eladónál leggyakrabban az alábbi tételek merülhetnek fel:

• energetikai tanúsítvány elkészíttetése, ha szükséges;
• ingatlanközvetítői jutalék, ha közvetítő segítségével történik az értékesítés;
• hirdetés, fényképezés és az ingatlan bemutatásra történő felkészítése;
• az adásvételhez szükséges dokumentumok és esetleges jogi közreműködés díja;
• jelzáloghitel vagy más teher rendezésével kapcsolatos kiadások;
• személyi jövedelemadó, amennyiben adóköteles jövedelem keletkezik.

Fontos különbséget tenni a kötelező, a szerződés alapján fizetendő és a kizárólag bizonyos esetekben felmerülő költségek között.

2. Kell személyi jövedelemadót fizetni a lakás eladása után?

Magánszemélyként történő ingatlaneladás esetén a személyi jövedelemadó mértéke az adóköteles jövedelem 15 százaléka. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a teljes eladási ár 15 százalékát be kell fizetni.

Az adó megállapításához először az értékesítés bevételéből le kell vonni a jogszabály szerint elszámolható költségeket. Az így kapott számított összegnek a szerzés és az eladás éve alapján meghatározott része minősülhet adóköteles jövedelemnek.

Elszámolható lehet például:

• az ingatlan megszerzésére fordított összeg;
• a megszerzéssel kapcsolatos igazolt illeték és ügyvédi költség;
• az igazolt, jogszabályi feltételeknek megfelelő értéknövelő beruházás;
• az értékesítéshez közvetlenül kapcsolódó, igazolt kiadás, például a hirdetési vagy ingatlanközvetítői díj.

Nem minden javítási vagy karbantartási költség vonható le automatikusan. A költségek elszámolhatóságához megfelelő bizonylatok és a törvényi feltételek teljesülése szükséges.

Hogyan számít a tulajdonban tartás ideje 2026-ban?

2026-os értékesítés esetén az általános szabály szerint a számított összeg következő hányada minősül jövedelemnek:

• 2026-os vagy 2025-ös szerzés: 100%;
• 2024-es szerzés: 90%;
• 2023-as szerzés: 60%;
• 2022-es szerzés: 30%;
• 2021-es vagy korábbi szerzés: 0%.

Vagyis ha az ingatlant 2021-ben vagy korábban szerezte, a 2026-os értékesítésből az időmúlás szabálya alapján már nem keletkezik adóköteles jövedelem. A szerzés időpontjának meghatározására azonban külön szabályok is vonatkozhatnak, például öröklés esetén.

Egy egyszerű számítási példa

Tegyük fel, hogy valaki 2023-ban 50 millió forintért vásárolt egy lakást, amelyet 2026-ban 65 millió forintért ad el. A jogszerűen elszámolható és igazolt költségek összege további 3 millió forint.

• Eladási ár: 65 000 000 Ft
• Vételár és egyéb elszámolható költségek: 53 000 000 Ft
• Számított összeg: 12 000 000 Ft
• 2023-as szerzés esetén figyelembe veendő hányad: 60%
• Adóköteles jövedelem: 7 200 000 Ft
• Fizetendő SZJA: 1 080 000 Ft

Ez szemléltető példa, nem egy konkrét ingatlan adószámítása. A tényleges kötelezettséget a szerzés módja, időpontja, az igazolt költségek és az egyedi körülmények határozzák meg.

A 2026-ban megszerzett adóköteles ingatlanértékesítési jövedelmet főszabály szerint a 2027. május 20-ig benyújtandó személyijövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni, és az adót is addig kell megfizetni.

Részletesebb tájékoztatásért olvassa el ingatlanértékesítés és SZJA témájú cikkünket, illetve a NAV hivatalos ingatlan-adásvételi útmutatóját.

3. Mennyibe kerül az ingatlanközvetítő?

Ha az eladó ingatlanközvetítőt bíz meg, a közvetítői díjat a megbízási szerződésben rögzített feltételek szerint kell megfizetni.

A jutalék összege függhet a választott szolgáltatástól, a szerződés típusától és az adott iroda díjszabásától. A megállapodás előtt célszerű tisztázni:

• a jutalék pontos mértékét és azt, hogy tartalmazza-e az áfát;
• milyen szolgáltatásokat foglal magában a díj;
• mikor válik esedékessé a fizetés;
• milyen feltételek vonatkoznak a megbízás megszüntetésére.

Nemcsak a jutalék összegét érdemes összehasonlítani, hanem azt is, milyen értékesítési, hirdetési és ügyfélkezelési szolgáltatást kap érte.

4. Energetikai tanúsítvány: mikor szükséges?

Lakás vagy családi ház értékesítésekor főszabály szerint energetikai tanúsítványra van szükség, a jogszabályban meghatározott kivételekkel.

A tanúsítvány elkészíttetése általában az eladó feladata. Ha már rendelkezésre áll megfelelő, érvényes tanúsítvány, nem feltétlenül kell újat készíttetni.

A díj az ingatlan típusától, méretétől és a tanúsító szolgáltatásától függhet, ezért érdemes előzetesen ajánlatot kérni.

Az energetikai tanúsítvány nem azonos az ingatlan forgalmi értékének becslésével: az épület energetikai jellemzőiről ad tájékoztatást.

5. Milyen dokumentumoknak lehet külön költsége?

Az adásvétel előkészítése során szükség lehet tulajdoni lapra, egyes esetekben térképmásolatra, társasházi dokumentumokra vagy más igazolásokra.

Nem minden dokumentum beszerzése jár külön fizetendő díjjal, és nem minden ügyletben ugyanazokra az iratokra van szükség.

A pontos dokumentumlistát célszerű az adásvételben közreműködő ügyvéddel egyeztetni, hogy ne fizessen feleslegesen olyan iratokért, amelyek nem szükségesek.

6. Ki fizeti az ügyvédet lakáseladáskor?

Az adásvételi szerződés elkészítésének ügyvédi díját a gyakorlatban gyakran a vevő fizeti, de ez nem minden ügyletre kötelező szabály. A költségviselésről a felek megállapodhatnak.

Az eladó saját jogi képviselőt is megbízhat, különösen összetettebb ügyletnél, több tulajdonos esetén vagy jogi kérdések tisztázására.

Érdemes még a szerződés előkészítése előtt rögzíteni, hogy melyik fél milyen költséget vállal.

7. Mennyibe kerülhet a jelzáloghitel vagy más teher rendezése?

Ha az eladni kívánt ingatlan jelzáloghitellel terhelt, az értékesítés során rendszerint rendezni kell a fennálló tartozást és a kapcsolódó teher törlésének feltételeit.

Felmerülhet például előtörlesztési díj, banki ügyintézési költség vagy ingatlan-nyilvántartási eljárási díj. Ezek pontos összege a hitelszerződéstől, a banktól és az ügylet körülményeitől függ.

Fontos: a fennálló hiteltartozás visszafizetése nem ugyanaz, mint az eladás költsége, de jelentősen befolyásolja, hogy az eladó mennyi pénzt kap kézhez a vételárból.

Hitel esetén az értékesítés megkezdése előtt érdemes a banktól aktuális tartozásigazolást és tájékoztatást kérni a tehermentesítés menetéről.

8. Érdemes költeni a lakás felkészítésére és hirdetésére?

Az ingatlan értékesítését segítheti a rendezett, tiszta állapot, a jó minőségű fényképezés és a pontos hirdetés. Egyes esetekben kisebb javítások vagy tisztasági festés is indokolt lehet.

Ugyanakkor nem biztos, hogy egy nagyobb felújítás teljes költsége megtérül az eladási árban. Érdemes előbb felmérni a lakás jelenlegi piaci értékét, és csak ezután dönteni a ráfordításokról.

A hirdetési költségek szintén eltérhetnek attól függően, hogy a tulajdonos önállóan értékesít vagy ingatlanközvetítőt vesz igénybe.

9. Kell vagyonszerzési illetéket fizetnie az eladónak?

Az ingatlan eladása miatt az eladónak általában nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetnie. Ez főszabály szerint a vevő oldalán merül fel.

Ha azonban az eladó másik ingatlant is vásárol, a saját vásárlásához már kapcsolódhat illetékfizetési kötelezettség. Meghatározott feltételek mellett a korábbi lakás eladása illetékkedvezményt vagy mentességet eredményezhet a következő lakás megvásárlásakor.

Erről részletesen az Ingatlanvásárlás 2026-ban – Illeték, költségek és fontos tudnivalók vevőknek című cikkünkben olvashat.

10. Hogyan számolja ki, mennyi pénz marad az eladás után?

Az eladási ár önmagában nem mutatja meg, mekkora összeggel rendelkezhet majd az értékesítés lezárása után.

Készítsen egyszerű költségtervet:

1. Határozza meg a várható, reális eladási árat.
2. Írja össze az értékesítéshez kapcsolódó szolgáltatások és dokumentumok várható díját.
3. Ellenőrizze, keletkezhet-e személyijövedelemadó-fizetési kötelezettsége.
4. Ha van fennálló hitel, kérje le az aktuális tartozást és a lezárás költségeit.
5. Vegye figyelembe az esetleges költözési és új ingatlan vásárlásával kapcsolatos kiadásokat is.

Így pontosabban tervezheti meg a következő ingatlan megvásárlását, a költözést vagy az eladásból származó összeg felhasználását.

11. Hogyan kerülheti el a felesleges kiadásokat?

A költségek csökkentése nem feltétlenül a legolcsóbb szolgáltatás kiválasztását jelenti. Sokkal fontosabb, hogy már az értékesítés előtt tisztában legyen az ingatlan piaci értékével, a szükséges dokumentumokkal és a várható kötelezettségekkel.

A tudatos előkészítés segíthet elkerülni a felesleges felújításokat, a pontatlan árazás miatti időveszteséget és az előre nem tervezett ügyintézési kiadásokat.

12. Lakáseladás Budapesten és környékén – kezdje a reális ár meghatározásával

A Starting Ingatlan 2009 óta dolgozik a budapesti ingatlanpiacon. Ingatlanszakértőink segítenek az értékesítés előkészítésében, a megfelelő ár meghatározásában és az eladási folyamat megszervezésében.

Ha ingatlana eladását tervezi, elsőként érdemes megtudnia, milyen piaci értékkel számolhat.

Online ingatlanérték-becslés indítása

A cikk a 2026-ban érvényes általános szabályok alapján készült, elsősorban magánszemélyek nem üzletszerű ingatlanértékesítéséhez. Az egyedi adózási és jogi kérdésekben könyvelő vagy ügyvéd segítsége lehet szükséges.