XIII. kerületi ingatlanpiac 2026 őszén – mit mutat a jelenlegi kereslet?

Milyen a XIII. kerületi ingatlanpiac 2026 őszén? Budapest XIII. kerületében továbbra is jelen van a lakásvásárlói és bérlői kereslet, de egyre nagyobb különbség mutatkozik az egyes ingatlantípusok, városrészek és árszintek között. A kisebb téglalakások aktívabban mozognak, Újlipótváros és Vizafogó továbbra is keresett, a kiadó lakásoknál és a garázsoknál pedig lefelé irányuló ármozgás is érzékelhető.

A XIII. kerületi lakásárak és az ingatlaneladás lehetőségeinek megítéléséhez nem elegendő egyetlen átlagos négyzetméterárat figyelembe venni. Az ingatlan pontos elhelyezkedése, állapota, mérete, a társasház adottságai és a meghirdetett ár együttesen határozzák meg, hogy milyen érdeklődésre számíthat az eladó.

A jelenlegi XIII. kerületi ingatlanpiacot 40 eladó és 20 kiadó ingatlanból álló vizsgált állomány tapasztalatai alapján értékeltük. Ez nem 60 lezárt ingatlanügyletet jelent. Az elemzés alapját a hirdetett ingatlanok, az érdeklődői visszajelzések, az árakra adott reakciók, valamint az értékesítés és kiadás során szerzett gyakorlati tapasztalatok adják.

Az összegzés Bíró Zsuzsanna és Istvánfi Szerénke, a Starting Ingatlan partner értékesítőinek helyi tapasztalataira is épül. A bemutatott adatok a vizsgált ingatlanállományra vonatkoznak, nem tekinthetők a teljes XIII. kerületi ingatlanpiac reprezentatív statisztikájának.

Az aktuális kínálat megtekinthető a Starting Ingatlan XIII. kerületi eladó ingatlanjai között.

Milyen eladó lakásokat keresnek most Budapest XIII. kerületében?

A vizsgált eladó ingatlanok közül elsősorban a 40–60 m² közötti téglalakások iránt tapasztalható élénkebb érdeklődés. Ezek a lakások többféle vásárlói igénynek megfelelhetnek: első otthont kereső fiatalok, párok és kisebb lakásba költözők számára egyaránt érdekesek lehetnek.

A kisebb lakások vevői köre szélesebb, és a vizsgált ingatlanok között a 40–50 millió forintos ársávban kínált lakások iránt különösen aktív érdeklődést tapasztaltunk. Ez a megfigyelés nem jelenti azt, hogy a XIII. kerületben általában ennyiért lehetne 40–60 m²-es lakást vásárolni: az ársáv kizárólag a vizsgált állomány tapasztalatát mutatja.

A helyi értékesítési tapasztalatok alapján egy megfelelően árazott, jó adottságú eladó lakásra akár öt komoly érdeklődő is jelentkezhet. Egyes kedvező esetekben a 2–3 hetes értékesítési idő is reális lehet, ez azonban nem általános XIII. kerületi átlag vagy garantált eladási határidő.

A nagyobb alapterületű, magasabb árkategóriájú vagy kedvezőtlenebb adottságú lakásoknál rendszerint szűkebb a potenciális vevői kör. Ezeknél különösen fontos a reális kínálati ár meghatározása.

Ha valaki eladó lakást keres a XIII. kerületben, érdemes a különböző városrészek kínálatát is összehasonlítania: XIII. kerületi eladó lakások és ingatlanok megtekintése.

XIII. kerületi lakásárak: miért nem elegendő a kerületi átlag?

Budapest XIII. kerülete több, egymástól jelentősen eltérő lakóterületből áll. Emiatt egy általános XIII. kerületi négyzetméterár önmagában nem alkalmas arra, hogy pontosan meghatározzuk egy adott lakás piaci értékét.

Egy újlipótvárosi téglalakás, egy vizafogói társasházi ingatlan, egy angyalföldi lakótelepi lakás és egy Marina-parti újabb építésű otthon eltérő vásárlói célcsoportot szólíthat meg.

Az ingatlan értékét többek között a következő tényezők befolyásolják:

• Elhelyezkedés: városrész, utca, közlekedés és közvetlen környezet.
• Épület típusa: téglaépítésű társasház, panelház vagy újabb lakóépület.
• Lakásméret és alaprajz: alapterület, szobaszám és használhatóság.
• Műszaki állapot: felújítottság, korszerűség és várható ráfordítások.
• Társasházi adottságok: lift, emelet, épületállapot és közös területek.
• Életminőségi tényezők: erkély, terasz, panoráma, zajterhelés és zöld környezet.
• Kínálati ár: az ingatlan adottságaihoz és a hasonló lakásokhoz viszonyított árszint.

Ezért a XIII. kerületi ingatlan értékbecslésekor vagy eladási árának meghatározásakor mindig a közvetlen környék és a valóban összehasonlítható ingatlanok vizsgálata a legfontosabb.

A XIII. kerület városrészei eltérő ingatlanpiacot jelentenek

A XIII. kerület hivatalos városrészei Angyalföld, Újlipótváros, Vizafogó, Göncz Árpád városközpont és Népsziget. Lőportárdűlő Angyalföld részeként jelenik meg, míg a Marina-part a Duna mentén kialakult, jól elkülöníthető lakóterület.

Az egyes környékek ingatlanállománya és lakókörnyezete különböző, ezért az eladó lakások értékelésénél érdemes ezeket külön is megvizsgálni.

Újlipótváros – erős érdeklődés a kétszobás lakások iránt

Újlipótváros ingatlanpiaca a helyi értékesítési tapasztalatok alapján a XIII. kerület keresettebb területei közé tartozik.

Az újlipótvárosi eladó lakások közül különösen a kétszobás ingatlanok iránt tapasztalható erős érdeklődés. A vásárlók között sok fiatal jelenik meg, akik számára a közlekedés, a városi szolgáltatások elérhetősége és a Duna közelsége is fontos szempont.

A környéken az épület és a lakás egyedi adottságai kiemelt jelentőségűek. Egy liftes társasházban található, erkélyes vagy kedvező kilátású lakás piaci megítélése jelentősen eltérhet egy hasonló méretű, de kedvezőtlenebb adottságú ingatlanétól.

Az eladó lakások Újlipótvárosban ezért nem értékelhetők kizárólag az alapterület és a szobaszám alapján.

Vizafogó – Duna-közeli lakások és zöldebb lakókörnyezet

Vizafogó ingatlanpiaca szintén a keresettebb XIII. kerületi területek közé tartozik a vizsgált állományhoz kapcsolódó helyi tapasztalatok alapján.

A Duna közelsége, a zöldebb környezet és a lakóterületek változatossága sok érdeklődő számára vonzó.

Vizafogón régebbi társasházak, lakótelepi épületek és újabb fejlesztések egyaránt megtalálhatók. Emiatt két hasonló méretű vizafogói eladó lakás értéke között is jelentős eltérés lehet.

A pontos elhelyezkedés, az épület állapota, az emelet, a lift, az erkély és a közvetlen környezet itt is meghatározó az ingatlan piaci pozíciójában.

Marina-part – újabb építésű, Duna-közeli lakóövezet

A Marina-part nem önálló hivatalos XIII. kerületi városrész, ingatlanpiaci szempontból azonban külön karaktert képvisel.

A korábbi ipari területek átalakulásával létrejött lakóövezetben újabb építésű társasházak találhatók. A Duna közelsége és az épületek eltérő műszaki jellemzői miatt az itteni lakásokat nem célszerű automatikusan a kerület régebbi téglalakásaival vagy panelingatlanaival összehasonlítani.

A Marina-parti eladó lakások értékelésekor különösen fontos a konkrét épület, az ingatlan állapota, az elhelyezkedés és a lakáshoz tartozó szolgáltatások vizsgálata.

Külön Marina-parti keresleti adatot ugyanakkor nem közlünk, mert a jelenlegi vizsgált állományból erre nincs elegendő saját tapasztalat.

Angyalföld – sokféle lakástípus egy városrészen belül

Angyalföld ingatlanpiaca a XIII. kerület egyik legsokszínűbb területe.

Régebbi téglaházak, lakótelepi épületek, újabb társasházak és kertvárosiasabb részek egyaránt megtalálhatók. Emiatt az „angyalföldi eladó lakás” megnevezés önmagában még nem árul el eleget az ingatlan értékéről.

Az eladó ingatlanok Angyalföldön eltérő adottságokkal rendelkezhetnek a pontos utca, a közlekedési kapcsolatok, az épület típusa és a közvetlen környezet alapján.

A jelenlegi vizsgált állományból nem áll rendelkezésre megfelelő alap ahhoz, hogy Angyalföld egészére külön keresleti számot vagy egységes vevői preferenciát állapítsunk meg.

Lőportárdűlő – eltérő karakter Angyalföldön belül

Lőportárdűlő hivatalosan Angyalföld része, elhelyezkedése és beépítése miatt azonban ingatlanpiaci szempontból külön is érdemes megemlíteni.

Az itteni lakások értékelésénél szintén meghatározó a pontos lokáció, az épület állapota és a közvetlen környezet.

Egy lőportárdűlői eladó lakás piaci értékét ezért nem célszerű kizárólag egy általános XIII. kerületi lakásárból levezetni.

Göncz Árpád városközpont – intenzív városi környezet

A Göncz Árpád városközpont a Váci út és a Róbert Károly körút találkozásánál fekvő jelentős közlekedési csomópont.

A környék intenzív városi karaktere eltér Újlipótváros belső utcáinak vagy Vizafogó zöldebb részeinek lakókörnyezetétől.

Az itt található lakásoknál különösen fontos lehet a közlekedés, a zajterhelés, az épület elhelyezkedése és az ingatlan konkrét adottságainak vizsgálata.

A jelenlegi vizsgált állomány alapján erre a városrészre nem állítunk fel külön keresleti rangsort.

Népsziget – eltérő szerep a XIII. kerületen belül

Népsziget déli része a XIII. kerülethez tartozik, de elsősorban zöld- és rekreációs terület, ezért nem hasonlítható közvetlenül a kerület nagyobb lakásállománnyal rendelkező városrészeihez.

Ingatlanpiaci szerepe emiatt eltér Angyalföldétől, Újlipótvárosétól és Vizafogóétól.

Mi növeli egy XIII. kerületi eladó lakás vonzerejét?

A vizsgált ingatlanoknál a panoráma, a zöld környezet, az erkély és a lift egyértelmű előnyt jelentett.

Ezzel szemben a földszinti elhelyezkedés, a rosszabb állapotú társasház és a kedvezőtlen utcai kilátás szűkíthette az érdeklődői kört.

A lakásvásárlók tehát nemcsak a négyzetméterárat, az alapterületet és a szobaszámot vizsgálják, hanem az épület állapotát és a lakás mindennapi használhatóságát is.

Ez különösen fontos azoknak a tulajdonosoknak, akik lakáseladást terveznek Budapest XIII. kerületében. A reális kínálati ár meghatározásakor az előnyöket és a hátrányokat egyaránt figyelembe kell venni.

Konkrét XIII. kerületi ingatlanpiaci példa: néhány millió forint is számíthat

Egy vizsgált 91 m²-es, négyszobás, nagy teraszos, legfelső emeleti, újszerű téglalakás korábban körülbelül 165 millió forintos árszinten folyamatos érdeklődést kapott.

Később az ingatlan 169,9 millió forintos áron került újra piacra, és ezen az árszinten az érdeklődés gyakorlatilag megszűnt.

Az ingatlan alapvető adottságai nem változtak, a kínálati ár azonban közel 5 millió forinttal emelkedett.

Ez a tapasztalat arra utal, hogy a magasabb árkategóriában is jelentősen befolyásolhatja a vevői érdeklődést néhány millió forintos árváltozás. Az érdeklődés visszaesésében ugyanakkor az értékesítés időzítése és a piaci környezet változása is szerepet játszhatott.

Az ingatlan megfelelő árazása ezért nemcsak az elérhető vételár, hanem az érdeklődők számának szempontjából is meghatározó.

A keresett lakásméret önmagában nem garantálja a sikeres értékesítést

Egy másik vizsgált ingatlan 57 m²-es, másfél szobás lakás volt, 85 millió forintos kínálati árral.

A lakás mérete a keresettebb kategóriába tartozott, ugyanakkor harmadik emeleti volt lift nélkül, és a forgalmas környezetből adódó zaj is hátrányt jelentett.

Ezen az árszinten nem talált vevőre.

A példa jól szemlélteti, hogy egy XIII. kerületi eladó lakás értékét nem lehet pusztán a négyzetméterek számából meghatározni.

A lakás elhelyezkedése, az emelet, a lift hiánya, a zajterhelés és a társasház állapota mind befolyásolhatják, hogy a vásárlók milyen árat hajlandók elfogadni.

Mennyi alku jellemző a XIII. kerületi lakáseladásoknál?

A vizsgált eladó ingatlanokkal kapcsolatos tapasztalatok alapján 2–3 millió forintos alku gyakran megjelent a tárgyalások során.

Ez nem jelenti azt, hogy minden XIII. kerületi lakásnál ekkora árengedményre lehet számítani, vagy hogy az eladónak eleve ennyivel magasabb induló árat kellene meghatároznia.

Ha egy lakás kínálati ára közel van a vevők által elfogadhatónak tartott szinthez, kialakulhat érdemi tárgyalás.

Ha viszont az induló ár túl magas, a potenciális vásárlók egy része már a megtekintés vagy az ajánlattétel előtt továbbléphet.

Az ingatlan eladási árának meghatározása ezért nem egyszerűen az alku számára fenntartott összeg hozzáadását jelenti. A cél olyan piaci pozíció kialakítása, amely megfelelő számú valódi érdeklődőt képes megszólítani.

Kiadó lakások a XIII. kerületben – mit mutat a bérleti piac?

A vizsgált kiadó ingatlanok tapasztalatai alapján a XIII. kerületi albérletpiacon és lakásbérleti piacon visszarendeződés, egyes esetekben árcsökkenés érzékelhető.

A bérlők árérzékenyebbek, több hasonló lakást hasonlítanak össze, és ha egy ingatlan havi bérleti díja nincs összhangban a méretével, állapotával vagy elhelyezkedésével, könnyebben választanak másik kiadó lakást.

Egy túlárazott XIII. kerületi kiadó lakás ezért akár hónapokig is a piacon maradhat.

Ez pénzügyileg is jelentős lehet: két-három hónap üresen állás könnyen nagyobb bevételkiesést okozhat, mint amennyit egy magasabb havi bérleti díj később visszahozna.

A bérbeadásnál ezért a megfelelő bérleti díj meghatározása, az ingatlan állapota és a célzott bérlői kör elérése egyaránt fontos.

A lefelé irányuló ármozgás a vizsgált kiadó ingatlanoknál szerzett tapasztalatot jelenti, nem a XIII. kerület egészére vonatkozó, számszerűsített bérletidíj-statisztikát.

Garázsok és teremgarázs-beállók a XIII. kerületben – befektetési szempontok

A XIII. kerületi garázsok és teremgarázs-beállók iránt is tapasztalható befektetői érdeklődés.

Különösen kedveltek azok a garázsok, amelyek már meglévő bérlővel együtt kerülnek piacra, mert a vásárló azonnal bevételt termelő ingatlant vehet át.

Ebben a szegmensben ugyanakkor lefelé irányuló ármozgást tapasztalunk.

A garázsvásárlók és befektetők ezért egyre inkább a vételár és az elérhető bérleti díj arányát vizsgálják.

A meglévő bérlő előnyt jelenthet, de a várható bérleti hozam, a fenntartási költségek, a kihasználtság és a pontos elhelyezkedés továbbra is meghatározó a döntésben.

A megfigyelt árváltozás itt is a vizsgált ingatlanállomány tapasztalata, nem teljes kerületi árindex.

Gyakori kérdések a XIII. kerületi ingatlanpiacról

Milyen lakásokat keresnek leginkább a XIII. kerületben 2026 őszén?

A Starting Ingatlan vizsgált állományában a 40–60 m² közötti téglalakások iránt tapasztalható élénkebb érdeklődés. A kisebb, megfelelően árazott lakások többféle vásárlói csoport számára is vonzók lehetnek.

Melyek a keresettebb városrészek Budapest XIII. kerületében?

A helyi értékesítési tapasztalatok alapján Újlipótváros és Vizafogó tartozik a keresettebb területek közé. A többi városrészre a jelenlegi vizsgált állományból nem állítunk fel külön keresleti rangsort.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást a XIII. kerületben?

Egy megfelelően árazott, jó adottságú lakás esetében a vizsgált tapasztalatok szerint akár 2–3 héten belüli értékesítés is előfordulhat. Ez azonban nem általános kerületi átlag: az értékesítési időt az ingatlan ára, állapota, elhelyezkedése és a vevői kereslet együttesen befolyásolja.

Mekkora alkuval érdemes számolni XIII. kerületi lakásvásárlásnál?

A vizsgált ingatlanoknál 2–3 millió forintos alku gyakran megjelent. A ténylegesen elérhető árengedmény azonban mindig az adott ingatlan kínálati árától, adottságaitól és az eladó tárgyalási helyzetétől függ.

Csökkennek a XIII. kerületi albérletárak?

A vizsgált kiadó ingatlanoknál egyes esetekben árcsökkenés és visszarendeződés tapasztalható. Ez nem jelenti azt, hogy minden XIII. kerületi kiadó lakás bérleti díja csökken, de jól mutatja a megfelelő árazás jelentőségét.

Hol találhatók eladó lakások Budapest XIII. kerületében?

A Starting Ingatlan aktuális kínálatában a Budapest XIII. kerületi eladó ingatlanok külön oldalon tekinthetők meg. A kínálat az aktuálisan meghirdetett ingatlanoktól függően változik.

Mit mutat összességében a XIII. kerületi ingatlanpiac 2026 őszén?

Bíró Zsuzsanna és Istvánfi Szerénke, a Starting Ingatlan partner értékesítőinek helyi tapasztalatai alapján a XIII. kerületben továbbra is jelen van a vevői és bérlői kereslet.

A 40–60 m²-es téglalakások az aktívabb kategóriák közé tartoznak, a kisebb lakások iránt nagyobb érdeklődés tapasztalható, és megfelelő árazás mellett egyes esetekben a 2–3 hetes értékesítési idő is reális lehet.

A saját tapasztalatok alapján Újlipótváros és Vizafogó keresettsége emelkedik ki, miközben Angyalföld, Lőportárdűlő, a Göncz Árpád városközpont, a Marina-part és Népsziget eltérő karaktere miatt a kerület egészét nem lehet egyetlen piaci átlaggal leírni.

A kiadó lakásoknál és a garázsoknál közben lefelé irányuló ármozgás is érzékelhető a vizsgált állományban.

A XIII. kerületben tehát nem a kereslet tűnt el, hanem a döntések váltak tudatosabbá. A vevők, bérlők és befektetők pontosabban mérlegelik, hogy egy adott ingatlan elhelyezkedése, állapota és adottságai valóban összhangban vannak-e a meghirdetett árral.

Egy XIII. kerületi ingatlan értékét ezért különösen fontos a saját mikrokörnyezete és tényleges adottságai alapján vizsgálni, nem pusztán kerületi átlagokból kiindulva.

Eladó lakást keres Budapest XIII. kerületében?

Akár Újlipótvárosban, Vizafogón, Angyalföldön vagy a XIII. kerület más részén keres otthont, érdemes az aktuális ingatlankínálatot a lakások elhelyezkedése, mérete, állapota és ára alapján összehasonlítani.

Tekintse meg a Starting Ingatlan aktuális XIII. kerületi eladó lakásait és ingatlanjait:

Eladó ingatlanok Budapest XIII. kerületében – Starting Ingatlan

Ha pedig saját XIII. kerületi ingatlanát szeretné értékesíteni, a reális piaci ár meghatározásánál különösen fontos az adott városrész, az épület és a lakás egyedi adottságainak figyelembevétele.

A Starting Ingatlan 2009 óta dolgozik a budapesti ingatlanpiacon. Helyi tapasztalatainkkal segítjük az ingatlantulajdonosokat és a vásárlókat abban, hogy megalapozott döntéseket hozhassanak.

---

A cikk a XIII. kerületi piac 40 eladó és 20 kiadó ingatlanból álló vizsgált állománya, valamint Bíró Zsuzsanna és Istvánfi Szerénke, a Starting Ingatlan partner értékesítőinek helyi tapasztalatai alapján készült. A bemutatott értékesítési idők, áralkuk és keresleti megfigyelések nem tekinthetők a teljes kerületre vonatkozó reprezentatív statisztikának.